Źródło obrazu：https://missionlocal.org/2024/09/see-how-they-run-aaron-peskin-visits-the-zoning-panic-zone/
W poniedziałkowy wieczór na Noe Valley Ministry zgromadziło się ponad 100 osób, aby wysłuchać wystąpienia Aarona Peskin, przewodniczącego Rady Nadzorczej i kandydata na burmistrza, a także nadzorcy okręgu 8, Rafaela Mandelmana, oraz panelu mówców zorganizowanego przez Neighborhoods United, koalicję ponad 50 stowarzyszeń sąsiedzkich z całego miasta.
Tematem była strefowanie, a tłum był zaniepokojony.
Neighborhoods United mowiło o złych skutkach nadchodzącego boomu nowych budynków mieszkalnych, spowodowanego zmianą strefowania w zachodnich dzielnicach oraz zmianami w przepisach dotyczących zezwoleń na szczeblu stanowym.
Mandelman był tam, aby powiedzieć, że może nie powinniśmy od razu wpadać w panikę.
Peskin prowadził kampanię w swoim specyficznym stylu, co oznacza, że poruszano kwestie zmiennych wymiarów podłóg i historii I-Hotelu.
Neighborhoods United miało pierwszeństwo.
“Otrzymaliśmy pewne opinie od niektórych ludzi, mówiące, że to straszenie udostępniać te obrazy,” powiedziała konserwatorka zabytków Katherine Petrin, na ekranie za nią pojawił się slajd z wielkim szarym prostokątem przesłaniającym Most Golden Gate.
„Naprawdę nie wierzymy, że to prawda.
Udostępniamy je, by pokazać, co jest możliwe.
Nie po to, aby wzbudzać strach, ale aby was uświadomić.
Następny slajd, proszę.”
Neighborhoods United stoi za tymi wizualizacjami, które przedstawiają San Francisco zagrożone przez ogromne szare i białe prostokąty — badania masy mające na celu pokazanie, jak wysokie mogą być budynki wzdłuż określonych ulic po połączeniu strefowania z zaliczką gęstości stanowej.
W skrócie, mówi Petrin, ustawa stanowa napisana przez senatora Scotta Wienera (SB423) oraz wyrok Regionalnej Oceny Potrzeb Mieszkaniowych stanu (który mówi, że San Francisco nie zbudowało wystarczającej ilości nowych mieszkań) oznacza, że od 28 czerwca każdy, kto planuje budowę mieszkań wielorodzinnych w San Francisco, może to zrobić, jeśli przestrzega pewnych wytycznych stanowych.
Budowla nie musi już oceniać skutków środowiskowych (CEQA) ani przestrzegać wymogów powiadamiania sąsiadów.
Ta wolność w wydawaniu pozwoleń potrwa do 2031 roku, kiedy to Regionalna Ocena Potrzeb Mieszkaniowych po raz kolejny przeanalizuje dane i określi, czy miasto spełnia swoje cele mieszkaniowe.
W zależności od mówcy, nadchodzące lata mogą być albo złymi, dawnymi czasami przebudowy, które zrujnują wszystko, co mieszkańcy San Francisco cenią, zasiewając ziemię stereotypowymi wieżowcami, albo nie będą aż tak złe.
Ale znów, SB423 wszedł w życie dopiero 28 czerwca.
Przyszłość jest niepisana.
Jak do tej pory, jedną z nielicznych znanych zmian w przyszłym San Francisco jest ośmiopiętrowy, w większości rynkowy projekt mieszkaniowy przy 1965 Market St., który po 28 czerwca złożył nowe plany, ogłaszając: „Niespodzianka! Mamy teraz 23 piętra!”
Forum takie jak to przyciąga zwykle dużą liczbę politycznie zaangażowanych osób, które mają czas, aby głosować w wyborach w listopadzie.
To również intensywne miejsce, nawet jeśli nie prowadzisz kampanii politycznej.
Namiętności są wysokie.
Mieszkańcy, którzy przeprowadzili się do dzielnic zaplanowanych pod zabudowę jednorodzinna i którzy już byli oburzeni planem przekształcenia zachodnich dzielnic miasta (w porównaniu do którego teraz wydaje się stosunkowo skromny), z powodu zbiegu SB423 i regulacji dotyczących bonusów gęstości, nie są nawet pewni, na jaki rodzaj budynku mogą się wkurzyć.
Innymi słowy: trudny tłum.
Na jednym z wydarzeń Neighborhoods United w czerwcu, mieszkańcy okręgu 7 wygwizdali swoją nadzorcę, Myrnę Melgar, za jej poparcie dla zmiany strefowania korytarzy transportowych w zachodnich dzielnicach.
Przekształcenie w strefę umożliwia budowanie większej liczby jednostek mieszkalnych na jednej działce, zazwyczaj poprzez zwiększenie wysokości budynków, ale także przez zwiększenie ilości powierzchni na działce, która może być przeznaczona na mieszkania, tak aby na przykład właściciele domu jednorodzinnego mogli zbudować drugi dom na swoim podwórku.
Na wydarzeniu w okręgu 7, które odbyło się w Szkockiej Świątyni Pamięci w West Portal, niektórzy uczestnicy wyrazili opinie, które były jaskrawym przypomnieniem, skąd wzięło się hasło NIMBY.
Kilku głośno oburzało się na siedem pięter przystosowanego senioratnego budownictwa zaplanowanego w miejsce starego Motelu 6 przy 1234 Great Highway – jak to było za wysokie, za blisko wody, a co jeśli zamieszkają tam bezdomni?
(„Czy nie chcemy zapewnić mieszkań ludziom, którzy są na ulicach?” zapytał nadzorca Joel Engardio.
„Szczególnie seniorom?”) Melgar nie wystąpiła na forum i odeszła przed częścią z pytaniami i odpowiedziami.
„Jeśli przegrałabym te wybory przez ten problem, to byłoby to właściwe.”
Peskin również popiera plan przekształcenia zachodnich dzielnic, co jest dobre, ponieważ sam to współtworzył.
Głosował również za wieloma innymi sprawami, które mieszkańcy okręgu 7 są wściekli – przykładem jest „ustawa o ograniczeniach”, która ułatwiła budowę nowych mieszkań dla seniorów, schronisk i mieszkań grupowych (jak były Motel 6).
Na forum w okręgu 7, Peskin uznał to, a następnie przeszedł do wspólnego wroga.
„Głosowałem za tymi rzeczami, aby pokazać stanowi, że wychodzimy na przód, że próbujemy spełnić te wymogi, i że jesteśmy tego świadomi.”
Zamiast tego powiedział, państwo tylko domaga się więcej.
„Nie sądzę, że stan robi to, ponieważ zależy mu na rozwoju.
Chcą pozbyć się wszystkich naszych lokalnych praw, które chroniły nasze dzielnice.
O to tak naprawdę chodzi.”
Przemowy kampanijne Peskin różnią się w zależności od tego, do kogo są skierowane.
W Okręgu 8 jego przemówienie składa się z:
Pochwał: „Jedna rzecz, o której wiem, to że mamy najmądrzejszą elektorat, jakiej można sobie zażyczyć.”
Historii: „Przy okazji, te przepisy, które wykorzystano do przebudowy, to były przepisy stanowe.
To nie były lokalne przepisy.
Chcę również pamiętać o walce o Międzynarodowy Hotel, gdzie zburzyliśmy lokale mieszkalne dla osób o niskich dochodach,
a my potem zapłaciliśmy za to latami, gdy odbudowaliśmy go po trzydziestu latach pustki.”
Aktualny stan finansowania budownictwa: „Ponad 70 000 jednostek jest w pełni zatwierdzonych i gotowych do budowy.
Powód, dla którego nie są budowane, nie wynika z biurokratycznych problemów ani z walki sąsiedzkich YIMBY/NIMBY.
Jest taki, że stopy procentowe są zbyt wysokie.
Prawdopodobnie powinienem to zrozumieć już lata temu, ale miasto i hrabstwo San Francisco faktycznie mogą emitować obligacje wolne od podatków na rzecz infrastruktury, a mieszkania to infrastruktura.”
Architektoniczne wymagania: „Przyjęliśmy ustawodawstwo, aby ułatwić przekształcanie pustych biur.
Zawsze ostrzegam ludzi: nie myślcie, że to jest panaceum.
Większe budynki z dużymi płytami podłogowymi i oknami z płaskiego szkła nie będą się nadawały do przekształcenia na mieszkania, ale mniejsze z mniejszymi płytami podłogowymi, otwieranymi oknami,
pięciopiętrowe są idealne do adaptacji.”
Przypomnienie, że bolesne powolności San Francisco w kwestii pozwoleń budowlanych są tak samo, jeśli nie bardziej, wynikiem korupcji niż biurokracji jak zwykle.
„Nie jest przyjemnie mówić, że mamy Departament Inspekcji Budowlanej, który został wstrząśnięty korupcją.
Mamy Departament Planowania Miejskiego, który nie ma dużo pracy, ponieważ niewiele się buduje,
ale mimo to trwa miesiące, aby uzyskać posiedzenie w sprawie warunkowego zezwolenia.
Potrzebujemy lepszego zarządzania, żeby to naprawić.
Więc dziękuję wszystkim za przybycie dzisiaj wieczorem.”
Peskin porusza się w tej kampanii w trudnej równowadze.
Jego naturalna baza wyborców jest progresywna, co obejmuje właścicieli domów, którzy nie są chętni do zmiany swoich dzielnic.
Jego inną bazą są aktywiści społecznościowi, którzy są bardzo zainteresowani budowaniem większej liczby przystępnych mieszkań dla seniorów, rodzin, nauczycieli i innych mieszkańców San Francisco, którzy nie są w stanie nadążyć za astronomicznymi kosztami nieruchomości.
Sukcesywnie udało mu się znaleźć złoty środek jako nadzorca dla Okręgu 3, ale teraz musi to zrobić dla całego miasta.
Mandelman, z kolei, aktualnie nie ubiega się o stanowisko publiczne i jest mniej dyplomatyczny.
Z radością sugeruje, że stan fachowo przejął wymogi dotyczące ochrony środowiska i powiadamiania sąsiadów z rąk mieszkańców San Francisco bez powodu.
Przywołuje mem Kamali Harris.
„Nie spadliście z drzew kokosowych,” mówi.
„Jest kontekst tej rozmowy.
Istnieje poważny kryzys przystępności mieszkań w całym stanie, a niektórzy z nas wierzą, że ten kryzys nie jest związany tylko z niedoborem regulowanych mieszkań przystępnych.”
Zatem wiele nowego budownictwa jak w Okręgu 8, jak i w całym mieście, między teraz a 2032 rokiem może w rzeczywistości być dobre na dłuższą metę, nawet jeśli czasami może być złe, kontynuuje Mandelman.
„Za trzydzieści lub czterdzieści lat może to sprawić, że nie będziemy mieli kryzysu mieszkaniowego.
Niektóre z nich mogą być naprawdę głupie i zagrozić zburzeniu budynków, które cenimy.
Ale ludzie w legislaturze stanu — a nie chodzi tylko o senatora Wienera — robią to, co robią ustawiacy, czyli starają się wymyślić sposób, aby odpowiedzieć.”
„Stan przyjął — to jest obszar, w którym zgadzam się z mówcami — szereg przepisów,” mówi Mandelman.
„Nie wiedzą, co te wszystkie przepisy robią.
My nie wiemy, co te przepisy robią.
Nie wiemy, jak to wszystko będzie się rozwijać.”
Na forum w Okręgu 8 przynajmniej widoczne zachowanie tłumu wydaje się spokojne.
Jeśli są szczególnie oburzeni zmianą strefowania zachodnich dzielnic, nie jest to oczywiste.
Nikt nie wstaje i nie krzyczy, gdy Mandelman mówi tłumowi, że może to starcie z stanem to ich wina?
Nieco waha się w tej kwestii.
„Są ludzie w tym pokoju, którzy mogą twierdzić, że lokalne społeczności w Kalifornii przyniosły to na siebie, i nie zasługujemy na regulowanie własnego wykorzystania gruntów.
Myślę, że to prawdopodobnie idzie za daleko.
Ale jest niezaprzeczalne, że mamy HCD czuwającego nad naszym ramieniem,
patrząc na każdy ruch, jaki wykonujemy, i przygotowując się do współpracy z naszym prokuratorem generalnym w celu zrobienia różnych strasznych rzeczy, jeśli pomyślą, że nie traktujemy poważnie kwestii mieszkaniowej.
To jest kontekst tej sytuacji.”
Mandelman również ostrzega tłum, aby ostrożnie podchodzili do tego, jak paraliżują nową budowę.
Regionalna Ocena Potrzeb Mieszkaniowych mówi, że San Francisco musi zbudować 82 000 jednostek mieszkań, z czego 46 000 musi być przystępnych.
Kilku ludzi, w tym Petrin, rzuciło pomysł, że te 46 000 jednostek przystępnych to „niefinansowane mandaty” i dlatego są nielegalne.
Jakiekolwiek narzędzia, którymi San Francisco zakazuje nowej budowy, mogą być również podjęte przez sąsiedztwa w Dolinie Krzemowej,
które naprawdę mogą potrzebować dodać kilka mieszkań, zauważa Mandelman.
„Zapytałbym, czy chcemy ułatwiać ochronę praw Hillsboroughów i Athertons.”
Zamiast tego zasugerował, aby mniej koncentrować się na tym, jak zatrzymać nowe ośmiopiętrowe i dwunastopiętrowe budynki w swoim dystrykcie, a więcej na tym, co mogą zrobić, aby nimi zarządzać.
Jak mogą upewnić się, że wyburzenia istniejących budynków nie wpłyną na lokatorów podlegających kontrolowanej wysokości czynszu?
Jak szybko mogą przystąpić do ochrony historycznych budynków, które nie zostały jeszcze formalnie uznane za takie?
Jak mogą upewnić się, że nowe projekty nie są po prostu siedmiopiętrowymi domami jednorodzinnymi, które już istnieją w Okręgu 8 i, dodaje, „to jest swoje osobiste hobby.”
Na to tłum się ekscytuje.
Tutaj w końcu są na znajomym gruncie.
Ostatnia dekada przyniosła falę „mansionifikacji” (lub w niektórych przypadkach „odnowienia mansionifikacji”) w Okręgu 8.
Podczas gdy stanowa zmiana strefowania dotyczy tylko budynków wielorodzinnych, lokalne przepisy zezwalające na uzyskanie mieszkań „mansion” polegały na zakupie budynku wielorodzinnego i wykrawaniu przestrzeni z innych mieszkań, aż pozostało tylko jedno duże mieszkanie z jedną lub dwiema małymi chatkami gościnnymi.
Mniej niż w dziesięć minut Mandelman z radością lobbuje szeroką gamę ataków, subtelnych i nie, na Neighborhoods United i ich prezentację.
„Cóż,” mówi, „myślę, że to wszystkie zaczepki, które chciałem powiedzieć.
Wasze priorytety mają znaczenie.
Istnieją różne perspektywy na to, i nie powinniście zakładać, że ludzie, którzy chcą zobaczyć więcej mieszkań w mieście, są pomagającymi deweloperom lub, wiecie, złymi ludźmi.”
Nie powiedział też nic, co mogłoby być negatywne o Peskinie.
„We wszystkich ustawach, które przeprowadziliśmy — a Prezydent Peskin był liderem w tym — staraliśmy się upewnić, że jeśli będą wyburzenia, nie wpłyną one na lokatorów kontrolowanych czynszem.
Możemy porozmawiać o tym, czy nasze zabezpieczenia są wystarczająco silne, czy nie, ale to jest zobowiązanie, które myślę, że wasza Rada Nadzorcza posiada, i którego zatwierdził departament planowania.”
Peskin również, dodaje, ciężko pracował, aby zapewnić, co Mandelman określa jako „faktycznie historycznie znaczące budynki.”
Obecnie w mieście chroni się tylko kilka setek budynków jako historyczne, a, mówi Mandelman, „jeśli zmiany w zezwoleniach będą skuteczne i wywołają falę rozwoju.
Możemy żałować faktu, że nie działaliśmy z energią.”
Więcej intensywności ujawnia się podczas publicznych komentarzy, chociaż Peskin już zniknął.
„Na podstawie wszystkiego, co przeczytałem, prezentacja, którą usłyszeliśmy dzisiaj wieczorem, jest rażącym zafałszowaniem rzeczywistości heroicznej legislacji przegłosowanej przez mojego senatora stanu, Scotta Wienera,” mówi jedna osoba do mikrofonu, drżąc, co wygląda, jakby mogło być objawem złości lub ekscytacji.
Tymczasem Peskin zakończył swoją rozmowę, starając się nadal balansować między przyciąganiem i obrażaniem mieszkańców.
„Mamy bardzo hojną elektorat.”
„Nawet w marcu, mimo że wszyscy były bardzo sfrustrowani wieloma rzeczami, wszyscy zagłosowaliśmy ponad 70% za przyjęciem obligacji na mieszkania o wartości 300 milionów dolarów.
W ciągu dwudziestu czterech lat, w których byłem w Radzie Nadzorczej, przegłosowaliśmy obligacje na mieszkania pobierające opłaty za ponad miliard trzysta, ponieważ naprawdę dbamy o naszych sąsiadów o niskich dochodach i chcemy żyć w różnorodnym mieście.”
Przywołał mieszkania Shirley Chisholm w Richmond — pięciopiętrowe mieszkanie dla nauczycieli i pracowników SFUSD z przystępnymi czynszami, zbudowane na gruntach SFUSD — jako przykład tego, co jest możliwe.
„Jedyne co było wstydem to, że te 140 jednostek było oversubskrybowane w pięciokrotnym wyrazie.”
To jest zasadniczo szczere wezwanie do wspólnego zaangażowania się w szczegóły strefowania i wydawania zezwoleń; może nie różni się tak bardzo od wystąpienia Mandelmana, po wszystkim.
„O co naprawdę proszę,” powiedział Peskin, „to sensowna dyskusja polityczna.”
Comments are closed.