Źródło obrazu：https://www.wbez.org/2025/05/07/contesting-cook-county-property-taxes-can-feel-like-a-part-time-job
Karin Schluecker Korth twierdzi, że jej dom jest zbyt duży dla niej, ale nie chce się wyprowadzać.
W jej domu znajdują się wspomnienia po zmarłym mężu, Bruce’u, który zmarł w 2015 roku; jej zdaniem jego duch jest w tym domu.
Jej mąż miał talent do zbierania obiektów artystycznych.
Widać to w wystroju tego amerykańskiego domu w stylu Foursquare z tynkowaną elewacją w dzielnicy Edgewater w Chicago.
Przechodząc przez drzwi frontowe, można poczuć się jak w nowoczesnej galerii sztuki, wypełnionej abstrakcyjnymi rzeźbami i głęboko kolorowymi tapetami.
Bruce zadbał o każdy szczegół dotyczący cech domu.
Jednym z ulubionych elementów Korth są dwa werandy: jedna zwrócona na północ, druga na południe.
„Po południowej stronie, w piękny marcowy dzień, mogę złapać leżak i usiąść na słońcu,” mówi Korth.
„A w lipcu i sierpniu spędzam czas na zachodniej werandzie w cieniu.
To przecież idealne, prawda?”
Karin Schluecker Korth i jej mąż Bruce, który zmarł w 2015 roku.
Manuel Martinez/WBEZ
Mimo że styl i sentymentalne wspomnienia sprawiają, że Korth chce zostać w swoim domu, to jednak coraz trudniej jej to osiągnąć z powodu rosnących podatków od nieruchomości.
Motywuje to Korth do nauki o odwołaniach od ocen swojej nieruchomości.
Wyższe oceny oznaczają wyższe rachunki podatkowe.
Tysiące właścicieli mieszkań w Cook County składa corocznie odwołania do Biura Skarbnika Cook County lub do Rady ds. Przeglądu powiatu, aby obniżyć te koszty.
Większość właścicieli mieszkań składa odwołania po każdej aktualizacji w triennialnym systemie oceny powiatu.
Właściciele nieruchomości w mieście, północnych przedmieściach i południowych przedmieściach otrzymują nowe oceny co trzy lata.
Jednak proces odwołań ujawnia wiele niedociągnięć w sposobie oceny nieruchomości mieszkalnych w powiecie; Korth odkryła, że proces odwołań był czasami frustrujący.
„Nikt nie jest w stanie robić tego co trzy lata.
To jest niesamowicie wyczerpujące,” powiedziała.
„To szokujące. Jestem wkurzona na niesprawiedliwość.”
Urzędnicy państwowi przyznają, że system oceny nieruchomości mieszkalnych w powiecie wymaga naprawy.
Mówią również, że proces odwołań może być skomplikowany i często niezadowalający dla właścicieli domów.
Ponadto, umiejętność skutecznego nawigowania w procesie odwołań może przechylić szalę podatkowego obciążenia powiatu na niekorzyść niektórych właścicieli nieruchomości.
Odwołania dotyczące ocen nieruchomości pomogły przenieść miliardy dolarów w podatkach od nieruchomości z firm na właścicieli domów od 2021 roku, jak pokazuje raport opublikowany przez Biuro Skarbnika Cook County w poniedziałek.
Przesunięcie to spowodowało wyższe rachunki podatkowe dla właścicieli mieszkań, szczególnie u właścicieli domów o niskich dochodach w społecznościach latynoskich i czarnoskórych, wykazał raport.
Ślepe punkty w ocenie nieruchomości
Korth zdołała szybko odwołać się od swojej oceny nieruchomości w 2018 roku po ukończeniu kursu z Biurem Przeglądu Cook County.
„Patrząc wstecz, mogę powiedzieć, że miałam ogromne szczęście, bo zostałam zatwierdzona, a oszacowana wartość mojego domu — a tym samym podstawowa wartość, na której obliczany jest podatek od nieruchomości — została obniżona do kwoty, z której powiedziałam, ‘Tak, to jest sprawiedliwe,’” powiedziała.
Jej podatki od nieruchomości spadły o ponad 700 dolarów, co przez trzyletni okres oceny dawało oszczędności wynoszące ponad 2,000 dolarów.
Kiedy jej dom został ponownie oceniony w 2021 roku, Korth zauważyła, że oszacowana wartość rynkowa jej domu wzrosła z 580,000 dolarów do 780,000 dolarów.
Dlatego znów odwołała się od ocenianej wartości jej domu.
Pomyślała, że nie ma możliwości, by ocena mogła być dokładna.
W końcu, dom nie został odnowiony od kilku dziesięcioleci.
Wciąż miał linoleum na podłodze i 40-letni dywan, powiedziała Korth: „To ładny dywan, ale ma 40 lat, prawda?
Mam pęknięte kafelki w łazienkach.
Mam problemy z odprowadzaniem wody.”
Jednak prawdopodobnie te szczegóły nie zostały uwzględnione podczas ponownej oceny jej nieruchomości.
Podczas ustalania wartości domu, biuro Assesora Cook County uwzględnia wiele różnych czynników, takich jak to, z czego wykonany jest dom, ile ma miejsca i w jakim jest okręgu szkolnym.
Jednak biuro nie ma kluczowych informacji o stanie wnętrza domu.
Osoby zaznajomione z procesem odwołania, takie jak Korth, a nawet sam asesor Cook County, Fritz Kaegi, zgadzają się, że jest to poważny ślepy punkt w ocenach nieruchomości mieszkalnych w powiecie.
„Nasze modelowanie i nasi analitycy są tylko tak dobrzy, jak informacje, które mają,” wyjaśnił Kaegi.
Posiadanie kluczowych informacji o stanie wnętrz mieszkań pomogłoby uczynić oceny bardziej dokładnymi, mówi Kaegi.
Te informacje są dostępne w federalnym Zestawie Danych Oceny Jednolitych, do którego on i asesory z innych intensywnie zaludnionych powiatów, takich jak Miami-Dade i Los Angeles, starają się uzyskać dostęp.
Zestaw danych zawiera informacje, takie jak liczba łazienek w danej nieruchomości i całkowita powierzchnia.
„Uważamy, że te jakościowe informacje, które posiada rząd federalny, są właściwie najważniejszym krokiem, który uczyniłby oceny nie tylko bardziej sprawiedliwymi tutaj, ale wszędzie w Ameryce, gdzie te dane są udostępniane,” powiedział Kaegi.
Na zdjęciu widać wnętrze domu Karin Schluecker Korth w dniu 29 kwietnia 2025 roku.
Urzędnicy Cook County twierdzą, że posiadanie kluczowych informacji o wnętrzu domów ludzi uczyniłoby oceny nieruchomości bardziej dokładnymi.
Manuel Martinez/WBEZ
Komisarz Rady ds. Przeglądu Cook County, Samantha Steele, zgadza się, że więcej informacji o wnętrzach domów pomogłoby osiągnąć bardziej dokładne oceny.
Lecz zauważyła, że Kaegi powinien wysłać ludzi na inspekcje, aby zebrać te informacje: Prawo stanowe wymaga, aby wszystkie nieruchomości inne niż grunty rolne były oglądane, inspekcjonowane i ponownie oceniane co cztery lata.
Grunty rolne przeglądane są raz w roku.
Jedynym wyjątkiem od tego prawa jest Cook County, które ma swój własny triennialny cykl oceniania, który nie uwzględnia oględzin.
„Pracuję z naszymi ustawodawcami, aby wymusić na Cook County przeprowadzenie inspekcji fizycznych.
Reszta stanu robi to co cztery lata,” powiedziała Steele, która w 2026 roku startuje w wyborach na stanowisko asesora Cook County.
„Nie proszę o nic nadzwyczajnego.”
W oświadczeniu Biuro Asesora Cook County oznajmiło, że przeprowadzenie masowej wyceny tego rzędu, o który prosi Steele, byłoby zbyt kosztowne.
„W 2019 roku Biuro Asesora zleciło Międzynarodowemu Stowarzyszeniu Rzeczoznawców (IAAO) przeprowadzenie audytu naszych operacji.
Część tego audytu dotyczyła zasobów wymaganych do masowej fizycznej ponownej oceny Cook County,” brzmi oświadczenie.
„Audyt IAAO zakończył, że Biuro Asesora Cook County mogłoby zatrudnić zewnętrznego kontrahenta do przeprowadzenia masowej ponownej oceny.
Oszacowano, że ten projekt zewnętrzny zajmowałby cztery lata i kosztował 88 milionów dolarów — więcej niż dwukrotność rocznego budżetu całego Biura Asesora.”
„Uważamy, że lepszą drogą do bardziej dokładnych danych o nieruchomościach jest inwestowanie w personel inspekcyjny i technologię,” kontynuowało oświadczenie.
„W 2024 roku zatrudniliśmy dziesięciu nowych pracowników inspekcyjnych w terenie i planujemy zatrudnić kolejnych trzech w tym roku.
Używamy także oprogramowania do obrazowania satelitarnego, takiego jak PushPin i NearMap, aby śledzić zmiany w nieruchomościach zdalnie.”
Wyczerpujący proces
Po jej ocenie z 2021 roku Korth złożyła kolejne odwołanie.
Tym razem proces odwoławczy był znacznie trudniejszy.
Biuro asesora obniżyło oszacowaną wartość rynkową jej domu o ponad 100,000 dolarów, ale Korth stwierdziła, że to nadal wydaje się zbyt wysokie.
Następnie złożyła odwołanie do Rady ds. Przeglądu powiatu; gdy nie przyjęli jej argumentów, poszła na kolejny krok.
„Ponieważ byłam pewna, że moje porównania są solidne, postanowiłam przejść do następnego kroku i zaapelować do Illinois Property Tax Appeal Board,” powiedziała Korth.
Przygotowując argumenty do swojego odwołania, Korth wiedziała, że musi przedstawić informacje o porównywalnych domach w swoim rejonie, aby udowodnić, że jej ocena powinna być obniżona.
Spędziła godziny na dokumentowaniu dowodów, które przedstawiały stan wewnętrzny jej domu i tych w okolicy, korzystając ze zdjęć zamieszczonych na stronach internetowych biur nieruchomości.
Na koniec dnia, Korth zdołała obniżyć swoją ocenę.
Cały proces, ze wszystkimi przepychankami z różnymi agencjami, zajął dwa lata.
To była ciężka praca, ale całe zamieszanie pomogło jej zaoszczędzić ponad 3,000 dolarów rocznie w podatkach od nieruchomości przez cały okres oceny.
W przeciwieństwie do Korth, wielu właścicieli domów na przedmieściach nie musi samodzielnie przechodzić przez proces odwołań.
Asesory z przedmieść zapewniają wsparcie właścicielom domów w kwestionowaniu ich ocen nieruchomości.
Asesor gminy Niles, Scott Bagnall, powiedział, że złożył około 1,500 odwołań w imieniu swoich mieszkańców na rok podatkowy 2024, a przewiduje, że w tym roku złoży jeszcze około 1,000.
„W zasadzie jesteśmy rzecznikiem podatników,” powiedział Bagnall.
„Nie jesteśmy przeciwko podatnikowi.
Jesteśmy po stronie podatnika.
Mieszkamy w okręgu i ponosimy takie same podatki i te same problemy jak podatnicy.”
Bagnall jest prawnikiem, który nauczył się skutków procesu odwołań po złożeniu ich tak wielu.
Napisał nawet książkę pt. „Obniż swój podatek od nieruchomości”, która szczegółowo opisuje proces odwołań.
Książka ma na celu pomóc czytelnikom ocenić oszacowaną wartość swoich domów oraz zrozumieć odpowiedzialności i ograniczenia każdej ze stron zaangażowanych w system podatkowy.
W składaniu odwołania, mówi Bagnall, mieszkańcy muszą wypełnić formularz z podstawowymi informacjami, takimi jak adres i numer identyfikacyjny nieruchomości (PIN).
Następnie gromadzi porównania, które są szczegółowymi specyfikacjami pobliskich nieruchomości.
„Sprawy stają się trochę skomplikowane, jeśli nie robisz tego kilka razy i nie rozumiesz, czego tak naprawdę szukają w biurze,” powiedział.
„Czuję czasami, że jeśli [asesory gminy] nie wejdą i nie pomogą ludziom oraz nie powiedzą im, co się dzieje, nie będą w stanie tego zrobić samodzielnie,” powiedział Bagnall.
„Nie mówię, że nie są wykwalifikowani ani nieskuteczni, po prostu… to po prostu trudny proces do nauczenia się.”
Karin Schluecker Korth przegląda kilka lat dokumentacji podatkowej w dniu 29 kwietnia 2025 roku.
Użyła tych dokumentów, aby wspierać swoje udane odwołania dotyczące obniżenia oszacowanej wartości jej nieruchomości i ostatecznie jej rachunków podatkowych.
Manuel Martinez/WBEZ
Korth wie to z trudnego doświadczenia.
Powiedziała, że praca nad procesem odwołania wydaje się być pracą na pół etatu.
Mieszkając w mieście, nie ma asesora gminnego, który mógłby zająć się tym za nią.
Próbowała zatrudniać prawników zajmujących się podatkami od nieruchomości, ale Korth stwierdziła, że trudno było zrozumieć, w jaki sposób dokładnie pomogli jej.
I wymagali płatności z góry.
„Chcieli pieniędzy, zanim ja cokolwiek otrzymam,” powiedziała.
Kaegi twierdzi, że właściciele domów mają większe szanse na sukces, reprezentując siebie, a nie korzystając z usług prawnika lub konsultanta ds. podatku nieruchomości.
„Powód jest taki, że właściciel domu jest największym ekspertem w swojej własnej nieruchomości,” powiedział.
W jej najnowszej ocenie Korth zauważyła, że biuro asesora ustaliło, że oszacowana wartość rynkowa jej domu wynosi 860,000 dolarów.
Planuje złożyć jeszcze jedno odwołanie, ale jest rozdarta.
W miarę jak Korth się starzeje, ciężar rosnących podatków od nieruchomości i dbania o duży dom samodzielnie zaczyna na niej ciążyć.
„Nie ma właściwie sposobu, aby wydostać się z tej gry, poza przeprowadzką,” mówi.
„Czuję się uwięziona w tej sytuacji, ale też jakoś decyduję się walczyć na razie.
Jak długo? Nie mam pojęcia.
Ale na razie walczę.”
Adora Namigadde jest współautorką dla WBEZ.
Jeśli chcesz skontaktować się z nią po tym artykule, możesz napisać na adres: [email protected]
Comments are closed.