Źródło obrazu：https://www.thecity.nyc/2025/05/20/staten-island-accessory-dwelling-units-approval/
Jednostki mieszkalne dodatkowego użytku (ADU) były jednymi z najbardziej oczekiwanych elementów reformy kodu zagospodarowania przestrzennego burmistrza Erica Adamsa, mającej na celu zwiększenie produkcji mieszkań, sfinalizowanej pod koniec ubiegłego roku.
Jednak, jeśli chodzi o nowo zalegalizowane ADU — apartamenty w garażach, ogrodach, piwnicach i na poddaszach przylegających do domów jedno- i dwurodzinnych — jego slogan “Miasto Tak” bardziej przypomina “Miasto Jeszcze Nie”.
THE CITY śledziło pozwolenia, które pokazały pięć nowych domów w budowie w ramach trzech projektów na Staten Island, które obejmują mieszkania w piwnicach, korzystając z elastyczności nowego kodeksu zagospodarowania.
Departament Budownictwa zatwierdził wszystkie trzy wnioski o pozwolenia tej zimy. Jednak po skontaktowaniu się z departamentem w celu uzyskania dodatkowych informacji, rzecznik agencji powiedział, że wszystkie trzy projekty są obecnie poddawane audytowi.
DOB stwierdził, że nie zatwierdza ADU w tej chwili, ponieważ przepisy regulujące ADU i mieszkania w piwnicach wejdą w życie dopiero 16 czerwca. Tymczasem niektóre związane z nimi regulacje z miejskich agencji jeszcze nie zostały wprowadzone.
Właściciele nieruchomości i deweloperzy na Staten Island są chętni do budowy ADU, powiedzieli architekci i pośrednicy, a także są sfrustrowani, że po rozgłosie i zatwierdzeniach pozwoleń, jednostki są wstrzymane.
“Jestem zupełnie zagubiony” – powiedział jeden z architektów, którego projekt ADU jest przedmiotem audytu. “Nie mogę uwierzyć, jak to się potoczyło. To nie może być takie trudne.”
Howard Slatkin, dyrektor wykonawczy Citizens Housing and Planning Council, przypisał problemy z pozwoleniami ADU „wzlotom i upadkom związanym z implementacją tak dużej zmiany w zagospodarowaniu.”
Uwięzione Połowicznie
Adams chwalił City of Yes jako sposób na uwolnienie nowych mieszkań, szczególnie w dzielnicach, w których jest mało budynków mieszkalnych, a które zazwyczaj ograniczały wiele rodzajów rozwoju.
Wybrani urzędnicy reprezentujący Staten Island byli zdecydowanie przeciwni zmianom w zagospodarowaniu, które wprowadziły nowe możliwości budowlane w dzielnicach, gdzie wcześniej dozwolone były tylko domy jedno- i dwurodzinne.
ADU otwierają wiele nowych możliwości: nieruchomość może pomieścić rodziny wielopokoleniowe lub umożliwić właścicielowi wynajęcie przestrzeni jako źródła dochodu. To sposób na dodanie odrobiny więcej mieszkań do nowych lub istniejących domów.
Deweloperzy projektu mieszkalnego na Staten Island złożyli wnioski o pozwolenie na jednostkę mieszkalną dodatkowego użytku, 12 maja 2025.
ADU w innych miejscach wykazały obietnicę zwiększenia zasobów mieszkalnych. Kalifornia, na przykład, zatwierdziła ponad 100,000 ADU od 2018 roku, z prawie 68,500 zakończonymi — co stanowi około 13% wszystkich mieszkań wybudowanych w tym stanie w tym okresie.
Legalizując ADU w ramach City of Yes, Nowy Jork zabronił ich w obszarach zagrożonych powodzią oraz w dzielnicach historycznych, a także dla domów szeregowych.
Zanim DOB zatwierdzi ADU, kilka miejskich agencji musi opracować przepisy, aby je regulować. Na przykład, Departament Ochrony Środowiska musi opracować mapy pokazujące obszary zagrożone powodzią, aby było jasne, gdzie nie można budować mieszkań w piwnicach.
Jak więc DOB zatwierdził pozwolenia na trzy projekty na Staten Island, które wszystkie obejmowały ADU?
Każdy z nich złożył swoje wnioski o pozwolenia w ramach uproszczonego procesu przeglądu, który umożliwia aplikującym samodzielne potwierdzenie, że projekty są zgodne z zagospodarowaniem, kodeksem i innymi regulacjami. DOB zazwyczaj zatwierdza te wnioski w ciągu 24 godzin, polegając „na integralności społeczności licencjonowanych architektów i inżynierów w stanie Nowy Jork”, według rzecznika.
Jednak przy bliższym przyjrzeniu się, DOB stwierdził, że trzy projekty nie były w pełnej zgodności z obowiązującymi regulacjami i wymagały od aplikantów zmiany zgłoszeń. Jeśli nie złożą dokumentacji zgodnej z kodem, departament ostrzegł ich, że mogą zostać zmuszeni do wstrzymania prac nad bieżącymi projektami.
Architekt, który skontaktował się z THE CITY, był zdezorientowany, ponieważ City of Yes zaktualizowało zasady zagospodarowania w 2024 roku. Złożył swój wniosek i rozpoczął budowę bez problemu. Powiedział, że nie zdawał sobie sprawy, że przed wykonaniem mieszkania z ADU jest więcej do zrobienia, i teraz boi się uzyskania zakazu dalszych prac.
Mógłby wyeliminować ADU, aby dostosować się do obecnych regulacji, lub poczekać na wejście w życie nowego programu.
“Wszystko jest w zawieszeniu” – powiedział architekt. “Nie mogę ruszyć naprzód, ani zmienić moich planów, aby iść do tyłu, ponieważ to mogłoby być zmarnowane wysiłki.”
Architekci i deweloperzy związani z innymi projektami odmówili komentarza lub nie odpowiedzieli na telefony. Wszystkie projekty są w trakcie budowy.
Na południowym wybrzeżu wyspy, w pobliżu zielonego parku, jeden z trzech projektów znajduje się na cichym ulicy, gdzie stoją dostojne domy na dużych działkach.
Podczas ostatniej wizyty rama była prawie gotowa dla ogromnego, jednorodzinnego domu z ADU oraz dobudowanym garażem na jedno auto.
Pracownik budowlany na miejscu powiedział THE CITY, że w piwnicy będzie jednopokojowe mieszkanie z własnym wejściem z boku domu.
Prawie sześć mil na północ, w dzielnicy Travis-Chelsea, stoi rząd trzech wąskich, wolnostojących domów, gdzie wcześniej znajdował się tylko jeden dom.
Trzy domy, każdy z spiczastym dachem, pasują do wielu innych w okolicy. Plany nowych domów pokazują, że każdy z nich będzie miał mieszkanie w piwnicy oprócz głównego domu na górze.
Tak samo wygląda trzeci projekt na cichym bloku z wieloma domami w stylu Cape w Great Kills. Fundament w trakcie budowy otoczony jest zielonym ogrodzeniem.
Popularne Zapotrzebowanie
Pomimo lokalnego oporu przed City of Yes, otwierając drzwi do ADU, Staten Island wydaje się być urodzajnym gruntem dla małych apartamentów.
Pośrednik — profesjonalista, który prowadzi projekty przez proces DOB — powiedział THE CITY, że słyszała od kilku właścicieli domów na Staten Island zainteresowanych dodaniem ADU do swoich domów, a wielu architektów wskazywało, że od czasu uchwały City of Yes zgłaszali zapytania dotyczące ADU od lokalnych deweloperów.
“Nigdy nie widziałem, żeby wieści rozeszły się tak szybko” — powiedział architekt z Staten Island. “Teraz mogę postawić więcej domu na jedną działkę. Nie muszę się martwić o zapewnienie dodatkowego parkingu.”
Deweloperzy projektu mieszkalnego na Staten Island złożyli wnioski o pozwolenie na jednostkę mieszkalną dodatkowego użytku, 12 maja 2025.
Zgodnie z City of Yes, domy jedno- i dwurodzinne, które dodają ADU, wciąż są traktowane jako domy jednorodzinne i dwurodzinne — a nie jako nowe domy dwu- i trzyrodzinne — i nie muszą zawierać dodatkowego parkingu.
Chris Goldammer, badacz opracowujący platformę z informacjami o zagospodarowaniu przestrzennym online, który zwrócił uwagę THE CITY na jeden z zatwierdzonych projektów, nie zdziwił się widząc ADU na Staten Island, biorąc pod uwagę przestrzeń i rodzaje tamtejszych domów.
“Staten Island będzie wielkim motorem tego. Manhattan będzie praktycznie zerowy,” powiedział. “ADU będą pasować do najbardziej podmiejskich dzielnic.”
Tymczasem miejski Departament Ochrony i Utrzymania Mieszkalnictwa wdraża program pożyczkowy, aby pomóc około 35 właścicielom domów o niskich dochodach w sfinansowaniu dodania ADU do swoich nieruchomości.
Przedstawiciele HPD powiedzieli, że więcej niż 2,800 gospodarstw domowych we wszystkich dzielnicach — głównie ze Staten Island, Queens i Bronx — wyraziło zainteresowanie programem.
HPD jeszcze nie przyznał żadnych pożyczek, ale planuje rozpocząć je w tym roku, według rzecznika.
Pozostaje pytanie, czy ADU, podążając za przykładem Kalifornii, staną się istotnym elementem zasobów mieszkaniowych Nowego Jorku.
“To ważny moment” — powiedział Marcel Negret, dyrektor ds. zagospodarowania w Regional Plan Association. “Te pierwsze lata zdecydują, czy ten system, w takim kształcie, będzie działać czy nie — i czy trzeba go przemyśleć lub dostosować — a także czy ADU mają przyszłość w Nowym Jorku, czy nie.”
Comments are closed.