Źródło obrazu：https://missionlocal.org/2025/05/sf-offices-housing-conversion/
Po tym, jak pandemia COVID-19 załamała boom na nieruchomości komercyjne w mieście, biura w centrum San Francisco opustoszały, a pobliskie sklepy i restauracje zamknęły się.
Pięć lat później ponad jedna trzecia biur w San Francisco pozostaje pusta, co stanowi wyższy odsetek niż w Nowym Jorku, Los Angeles, Austin i Seattle.
W odpowiedzi urzędnicy miasta zaproponowali różne zachęty, aby przekształcić część tych pustych przestrzeni biurowych w mieszkania.
W ubiegłym roku wyborcy zatwierdzili Proposition C, środek proponowany przez ówczesną burmistrz London Breed, który zniósł podatki transferowe dla konwersji biur na mieszkania.
W marcu Rada Nadzorcza zlikwidowała opłaty za mieszkania przystępne w przypadku tych konwersji.
A w minioną środę członkowie Komitetu Budżetowego i Finansowego poparli propozycję, która zwróci podatki od nieruchomości deweloperom w strefie biegnącej wzdłuż Market Street od nabrzeża do Civic Center, obejmującej Financial District, SoMa i Union Square.
Ta dodatkowa zachęta jest konieczna, twierdzą jej zwolennicy, ponieważ deweloperzy nadal nie są zainteresowani.
Mimo istniejących zachęt, w San Francisco w planach znajduje się tylko jedna konwersja biura na mieszkania.
Inny potencjalny projekt został porzucony z powodu problemów finansowych.
„Musimy i musimy odpowiedzieć na kryzys, którym jest brak aktywności w centrum” – powiedział nadzorca okręgu 3 Danny Sauter, który reprezentuje Financial District, podczas środowej sesji budżetowej.
Jak powtarzali politycy, centrum miasta nie może już być tylko strefą biurową od 9 do 17; musi stać się pełnoprawną dzielnicą.
To jednak nie jest takie proste.
„Tak, musisz znaleźć nowe zastosowanie dla starych budynków biurowych” – powiedział Bill Fulton, badacz w Terner Center for Housing Innovation na Uniwersytecie Kalifornijskim w Berkeley, odnosząc się do prób San Francisco.
„Tak, potrzebujesz mieszkań.”
Ale, dodał Fulton, „konwersja biur na mieszkania nie jest tak łatwa, jak się wydaje.”
Po pierwsze, jest kwestia układu.
Wiele budynków biurowych to duże, kwadratowe wieżowce.
Trudno przerobić te plany pięter na mieszkania wypełnione światłem, w których każda jednostka ma dostęp do okna.
Przy modernizacji istnieje ryzyko uzyskania dużej ilości niewykorzystanej przestrzeni na środku budynku.
Następnie pojawia się kwestia samej budowy.
Budynki biurowe często koncentrują instalacje wodno-kanalizacyjne w jednym miejscu: wspólne łazienki zamiast indywidualnych łazienek dla każdej jednostki.
Przekształcenie tej instalacji w indywidualne jednostki to duże przedsięwzięcie.
„Zasadniczo musisz wszystko rozebrać do budowy, a następnie odbudować wszystko jako mieszkalne zamiast istniejącej struktury” – powiedział Mark Hogan, architekt i szef OpenScope Studio, praktyki architektonicznej z San Francisco.
Konwersje biur na mieszkania „często kosztują tyle samo lub więcej niż demontaż i nowa budowa” – według raportu z 2023 roku opublikowanego przez Analityka Budżetowego i Legislacyjnego San Francisco.
Strefa wolna od podatków od nieruchomości, proponowana przez miejskich nadzorców w tym tygodniu, jest wzorowana na takiej w dolnym Manhattanie, która stworzyła ponad 12 000 mieszkań w latach 1990-2020, według analizy Citizens Budget Commission, organizacji non-profit z Nowego Jorku.
Zabieg ten jest ogólnie uważany za ożywiający dolny Manhattan.
Strefa San Francisco umożliwi projektom zarejestrowanie się w programie do 2032 roku i będzie miała zwrócone podatki od nieruchomości przez okres do 30 lat.
San Francisco wcześniej oferowało ulgi podatkowe, aby spróbować ożywić części centrum.
Po kryzysie finansowym z 2008 roku miasto borykało się z podobnymi problemami: 10-procentowe bezrobocie, zaniedbane ulice i bezdomność.
W szczególności obszar mid-Market zmagał się — jak zauważył filmowiec Dan Goldes w dokumentalnym filmie Five Blocks, jest to obszar, który był przedmiotem jakiejś formy starań o rewitalizację co dekadę od lat 60.
Do 2011 roku połowa biur i prawie jedna trzecia sklepów detalicznych opustoszała, według San Francisco Bay Area Planning and Urban Research Association.
Aby przyciągnąć firmy i pracowników do mid-Market, radni wprowadzili ulgi w podatku od wynagrodzeń dla niektórych firm technologicznych.
Jednak ruch, znany jako „ulga podatkowa Twittera”, ponieważ został wprowadzony po tym, jak Twitter zagroził opuszczeniem miasta, miał mieszane skutki.
Do obszaru przybyło około 10 000 nowych miejsc pracy.
Powstało także około 4 000 nowych mieszkań.
Jednak miasto straciło szacunkowo 70 milionów dolarów przychodów, według głównego ekonomisty miasta, a korzyści były trudne do określenia.
Sklepy wzdłuż mid-Market nadal miały problemy, a po tym, jak Elon Musk przejął Twittera w 2022 roku, zredukował zatrudnienie.
Później przeniósł firmę do Teksasu.
Dziś mid-Market nie rozwija się.
Ponownie znalazł się w nowo zaproponowanej strefie specjalnej.
Nawet jeśli specjalny obszar zostanie utworzony, jedną z rzeczy, które mogą powstrzymać konwersje biur na mieszkania, jest pytanie, czy właściciele naprawdę chcą z tego skorzystać.
Budynki biurowe zawsze były lukratywne dla właścicieli w San Francisco, zgodnie z raportem Analityka Budżetowego i Legislacyjnego.
Niektórzy właściciele mogą woleć przeczekać spadek cen budynków biurowych i nie rezygnować z ich budynków – mimo że miasto stara się ułatwić ich konwersję.
Comments are closed.