Źródło obrazu：https://thefrisc.com/van-ness-is-in-crisis-revival-plans-hinge-on-housing-towers-and-chain-stores/
Van Ness Avenue była przez pokolenia jedną z najważniejszych arterii komunikacyjnych San Francisco, ale minęły już dziesiątki lat, odkąd mieszkańcy miasta postrzegali ją z jakimkolwiek szacunkiem, uczuciem czy poczuciem miejsca.
Zbieg okoliczności problemów sprawia, że ulica ta jest w kryzysie.
Sup. Stephen Sherrill, którego dzielnica graniczy z większością oznaczonej ulicy, mówi w wywiadzie dla The Frisc, że “Van Ness jest w kryzysie”.
Jak Broadway w Nowym Jorku czy Wilshire Boulevard w Los Angeles, to “ulica robocza”, gęsty korytarz transportowy, który wspiera codzienne życie, mówi projektant urbanistyczny SITELab Ben Grant.
„To, co sprawia, że te rodzaje ulic działają w innych miastach, to rzecz, którą SF nie robi zbyt dobrze – mówiąc o dużej liczbie osób z klasy średniej żyjących w gęstej urbanistycznej w życiu bez samochodu” mówi Grant.
„Van Ness zdecydowanie nie wykorzystuje swojego potencjału” dodaje Grant. „Poczucie miejsca nie dorasta do zadania”.
Podróżni autobusami korzystają z nowej szybkiej trasy wzdłuż Van Ness, ale budowa tej trasy zaszkodziła handlowcom na tej ulicy, pogłębiając podwójny kryzys związany z zakupami online i COVID.
Biuro Rozwoju Gospodarczego i Zatrudnienia pokazuje, że Van Ness i otaczające bloki są usiane jednostkami na sprzedaż i wynajem.
W tym samym obszarze występuje również niewiele obecności mieszkaniowej.
(Ostatnie kilka bloków w pobliżu zatoki oraz klaster nowych wieżowców w pobliżu Market Street są wyjątkami.)
Sherrill domaga się “elastyczności dla nowych biznesów i nowych mieszkań”, aby ponownie wprowadzić życie w tę ulicę.
Van Ness nie zawsze wyglądała w ten sposób.
W latach po złotej gorączce była “wypełniona pięknymi rezydencjami, kościołami i innymi instytucjami”.
W większości XX wieku znajdowały się tam premierowe salony samochodowe miasta, “wytworne i przestronne” pokazy dla amerykańskiego przemysłu i architektonicznej apelacji.
Teraz wiele z tych wspaniałych budynków, a także bardziej codziennych wokół nich, jest pustych lub niedostatecznie wykorzystanych.
Van Ness nie musi tak wyglądać na zawsze.
W rzeczywistości, ta ulica ma kluczowe znaczenie dla ambitnego planu San Francisco, aby w nadchodzących latach dodać ponad 82 000 nowych mieszkań.
Jeśli planujący miasto dostaną swoją wolę, Van Ness będzie miała niektóre z najwyższych budynków mieszkalnych w mieście z tysiącami, a nawet dziesiątkami tysięcy jednostek, co potencjalnie stworzy atmosferę miejską średniej klasy, której SF brakowało.
Jednak problem polega na tym, że Van Ness sama w sobie nie jest sąsiedztwem – to łącznik, który przechodzi przez kilka sąsiedztw, z każdym mającym swoje własne kluczowe interesy.
Niektórzy sąsiedzi mówią, że gęstsza i znacznie wyższa Van Ness Avenue, przynajmniej na niektórych blokach, nie jest w ich najlepszym interesie.
Koalicja Sąsiedzka Korytarza Van Ness – grupa reprezentująca Cathedral Hill, Russian Hill i inne, napisała do planistów w maju, domagając się obniżenia maksymalnych wysokości proponowanych w nowej mapie miasta: „Nasze sąsiedztwa będą istotnie dotknięte proponowanymi zmianami, które uważamy za zbyt ekstremalne”.
Były dyrektor planowania SF, Rich Hillis, przyznał, że „istniały różne punkty widzenia na to, ile wysokości Van Ness mogłoby znieść” podczas rozmów z sąsiadami przylegającymi do Van Ness.
(Hilis od tego czasu przeszedł na emeryturę, ale rozmawiał z The Frisc w dniu swojego ostatniego dnia w pracy.)
Ale planujący muszą pozwolić na znacznie większą pojemność mieszkaniową w całym mieście.
Jako główny korytarz transportowy z licznymi dogodnościami w pobliżu, Van Ness jest idealnym kandydatem do udźwignięcia dużej części obciążenia.
A teoretycznie powinno to być miejsce, w którym ludzie chcieliby mieszkać.
Tak było kiedyś.
A gdyby nie kaprysy sejsmicznej geologii, mogłoby tak być dzisiaj.
Z „najwspanialszych domów” do strefy pożarowej
Nazwana na cześć szóstego burmistrza San Francisco, Van Ness była głównym korytarzem mieszkalnym w czasach po złotej gorączce, „aleją jednych z najwspanialszych domów przed trzęsieniem ziemi i pożarem z 1906 roku”, mówi historyk SF, Woody LaBounty.
Podczas tej katastrofy szerokie pasy Van Ness stanowiły krytyczną strefę pożarową, która uratowała ogromne połacie dzielnic, takich jak Pacific Heights.
Większość domów przy Van Ness nie miała tyle szczęścia.
Gdy zniszczone centrum SF wolno się odbudowywało, Van Ness stała się pośrednim centrum handlowym, ustanawiając swoją obecną tożsamość komercyjną.
Wiele budynków, takich jak 1000 Van Ness, który mieścił siedzibę Cadillaca na Wybrzeżu Zachodnim, powstało w wspaniałym stylu beaux arts – podobnie jak Ratusz, który został zbudowany w latach 10. XX wieku w pobliżu południowego końca Van Ness.
Nawet jeśli wielu odwiedzających tylko przejeżdżało, ulica miała osobowość i niektóre z najlepszych architektur miasta.
Jednak ta ulica zawsze pełniła funkcję granicy – między okręgami policyjnymi i politycznymi, a nawet między Tenderloin a bardziej zamożnymi dzielnicami – niż jako sąsiedztwo.
Handlowcy na Van Ness powiedzieli, że projekt szybkiego autobusu, który trwał sześć lat, zabił biznes.
Na początku XX wieku, na południowym końcu Van Ness znajdował się gąszcz linii komunikacyjnych znanych jako “Hub” (nazwa, którą miasto starało się ożywić w ramach ostatnich planów rozwoju).
Jednak podobnie jak wiele amerykańskich miast, San Francisco usunęło tory tramwajowe i kolejowe, gdy kultura samochodowa zaczęła dominować.
Usługi kolejowe na Van Ness zakończyły się w latach 50.
Biorąc pod uwagę rolę łącznika autostrady 101, stała się również “ofiarowaną ulicą”, która musiała zarządzać dużymi obciążeniami ruchu, mówi Tom Radulovich, starszy pracownik polityczny w nonprofitie Livable City.
(Nazywa również Van Ness “ściekiem samochodowym”).
Mieszkańcy San Francisco zatwierdzili nową linię kolejową dla ulicy w 1989 roku, ale po dekadach opóźnień stała się projektem szybkiego autobusu z wydzielonymi pasami.
Przekroczyło to budżet i czas realizacji, a handlowcy narzekali, że sześć lat budowy zabiło biznes.
Linia autobusowa rozpoczęła obsługę w 2022 roku.
W badaniach przeprowadzonych przez San Francisco Municipal Transportation Agency (SFMTA) wiosną tego roku 86 procent pasażerów powiedziało, że dojazdy są krótsze, a usługa bardziej niezawodna.
„Chociaż nie ma miejsca na zwiększenie pojemności samochodowej, pasy dla autobusów mają miejsce na zwiększenie częstotliwości i pojemności nawet o 500 procent, jeśli będzie to potrzebne w przyszłości” – napisało SFMTA.
Jeśli miasto po prostu chce, aby Van Ness była ulicą o dużym natężeniu ruchu, pasy autobusowe stanowią ogromny krok naprzód.
Jednak przekształcenie jej w miejsce dla tysięcy nowych mieszkańców San Francisco będzie wymagało więcej budowy.
Van Ness ma “piękne zabytkowe budynki” – mówi Radulovich, i prawdopodobnie pozostaną nietknięte, ale ma również wiele “średnich budynków”, które mogą być gotowe do ponownego zagospodarowania.
Na mapie
W ramach szerokiego przekształcenia przepisów i granic mieszkaniowych w SF, SF może wkrótce zalegalizować budynki wysokościowe – w niektórych miejscach, aż do 650 stóp (około 60 pięter) wzdłuż korytarza Van Ness.
Koalicja Sąsiedzka Korytarza Van Ness zażądała znacznych redukcji nowych maksymalnych wysokości, które są jednymi z najwyższych w SF.
“Ma to całkowity sens, aby skupić więcej mieszkań wzdłuż Van Ness i pobliskich ulic, gdy staramy się priorytetowo traktować rozwój mieszkaniowy” – mówi sup. Danny Sauter, którego Okręg 3 ma zachodnią granicę wzdłuż większości Van Ness.
Rada zorganizuje przesłuchania w sprawie planu jesienią.
Regulatorzy państwowi mogą ukarać miasto, jeśli urzędnicy nie zatwierdzą nowej mapy i zasad do końca przyszłego stycznia.
W swoim liście z maja, Koalicja Sąsiedzka Korytarza Van Ness zażądała drastycznych redukcji niektórych maksymalnych wysokości, szczególnie wzdłuż ośmiu bloków, które uciskają między Pacific Heights na zachodzie a Russian Hill i Nob Hill na wschodzie.
Na pięciu blokach między California Street a Pacific Avenue chcą ograniczyć wysokości do 100 stóp, z 250 stóp.
(Każde 10 stóp to w przybliżeniu jedno piętro.)
Na trzybloku między Pacific a Green Street chcą maksymalnie 120 stóp zamiast 350.
Miasto zmieniło swoją mapę po wysłaniu przez grupę listu, ale większość ich pragnień nie została spełniona.
Lokalny obrońca ochrony dziedzictwa i miłośnik wiktoriańskiego stylu, Jim Warshell, mówiąc w imieniu koalicji, mówi, że nie są przeciwni budowie w górę Van Ness: “Państwo ma te mandaty, i ogólnie rzecz biorąc, wszyscy zgadzamy się” z planem.
Dodaje jednak, że “musimy przepracować szczegóły”.
Planuje wziąć udział w publicznych przesłuchaniach tej jesieni.
Dojście do biznesu
Dodanie tysięcy mieszkań do Van Ness niekoniecznie rozwiąże problemy handlowe ulicy.
Niegdysiejszy tętniący życiem korytarz komercyjny potrzebuje pomocy.
Te stare salony samochodowe są dużą częścią problemu.
“Pewnego dnia, w związku ze zmieniającym się krajobrazem handlowym i pandemią, osiągnęliśmy punkt krytyczny”, w którym przestrzenie po prostu nie były rynkowo atrakcyjne, mówi Sauter w rozmowie z The Frisc.
W Van Ness mieliśmy do czynienia z wieloma pustymi lokalami, gdzie wiele z nich nie odpowiadało nowym firmom.
Mówiący w imieniu handlowców, Sauter, opisuje, jak wybrano się z nadzieją na odbudowę po trudnych czasach budowy.
Niedawno wybrany Sauter, wkrótce po wyborze, współpracował z Sherrill’em w celu uchwalenia pakietu zmian przepisów dotyczących Van Ness, legalizując podział dużych przestrzeni na mniejsze jednostki oraz luzując zakazy sieci handlowych.
W tym tygodniu, kino prowadzone przez małą sieć ze Wschodniego Wybrzeża otworzyło się w starym budynku Cadillaca.
Nowe budynki mieszkalne również muszą pełnić rolę w “angażowaniu ulicy” kafejkami, sklepami i innymi udogodnieniami, mówi urbanista Radulovich, który widział zbyt wiele dużych mieszkań, które są “dość martwe na parterze”.
Przez lata handlowcy z Van Ness martwili się o budowę transportu przed swoimi drzwiami.
Teraz ci, którzy przetrwali, stoją przed nowymi obawami, ponieważ re-development budzi lęki przed przesiedleniem.
SF ma silne przepisy ochronne dla mieszkańców, ale prawie żadnych dla najemców komercyjnych.
Planowano niektóre obiecane jako część planu zagospodarowania, ale jak na razie nie zostały wdrożone.
Obecnie jedynymi ochronami są te dla dziedzictwa biznesów, ale z setek zarejestrowanych w SF, tylko cztery znajdują się na Van Ness.
Mimo to handlowcy, którzy przetrwają burzę, mogą znaleźć się z wieloma nowymi klientami, zamieszkałymi tuż obok, lub na piętrach powyżej ich sklepów.
“Teraz, gdy projekt autobusowy jest zakończony i liczba pasażerów jest ogólnie wysoka i punktualna, to z pewnością ten rodzaj korytarza, gdzie chcesz większej gęstości” – mówi specjalista od badań urbanistycznych na Uniwersytecie Stanforda, Dehan Glanz.
Jedynym pytaniem jest, czy to się wydarzy?
Comments are closed.