Źródło obrazu：https://48hills.org/2025/09/new-study-shows-why-luries-zoning-plan-will-never-make-housing-affordable/
W zaskakującym, choć niezwykle istotnym raporcie opublikowanym przez People Power Media, wskazano, że San Francisco pozwoliło na zbyt wiele nowego mieszkalnictwa, które w większości mieszkańców nie stać.
Nowe mieszkania na rynku związane są z gentryfikacją i wypieraniem istniejących społeczności.
Dokument ten korzysta z nowej bazy danych dotyczącej mieszkań, która jest bardziej dokładna niż ta używana przez Departament Planowania Miasta, ponieważ obejmuje nie tylko to, co zostało zatwierdzone, ale także to, co zostało wybudowane.
PPM jest członkiem Koalicji na rzecz Rasy i Sprawiedliwości we Wszelkim Planowaniu.
Raport pokazuje, że:
– Miasto zbudowało tylko około połowy tego, co było potrzebne na mieszkania dostępne, a dwukrotnie więcej niż było wymagane na mieszkania w ramach rynku, które są niedostępne, w oparciu o analizę zarówno danych publicznych, jak i danych z naszej Nowej Bazy Danych Mieszkaniowych.
– Miasto zawyżało swoje liczby dotyczące mieszkań dostępnych i jest niespójne w raportowaniu liczb związanych z realizacją celów wyprodukowania mieszkań.
– Gospodarstwa domowe o medianie dochodów w prawie wszystkich dzielnicach zaludnionych przez osoby kolorowe w San Francisco płacą więcej, niż mogą sobie pozwolić na wynajem.
– Sytuacja jest odwrotna w większości dzielnic zamieszkałych przez białych, gdzie nowe mieszkania dostępne są zgodnie z medianą dochodów gospodarstw domowych.
– Pracownicy i osoby zarabiające minimum w San Francisco nie mogą na stałe pozwolić sobie na mieszkanie w nowym budownictwie, które deweloperzy budują w mieście, w którym pracują.
– Dzielnice z największymi różnicami w kosztach to Tenderloin, Chinatown, North Beach, Nob Hill, South of Market oraz Western Addition.
Raport zwraca uwagę, że między 2015 a 2022 rokiem deweloperzy budowali mieszkania na rynku na całym terenie miasta, a nie tylko po wschodniej stronie;
zdecydowana większość tego budownictwa nie była dostępna dla klasy pracującej — a nowe mieszkania dostępne są związane z wypieraniem istniejących, wrażliwych społeczności:
– Nowe inwestycje podnoszą ceny zarówno mieszkań na rynku, jak i mieszkań dostępnych (na skutek wzrostu obliczanego Median Income Area).
Raport wskazuje, że:
Zamiast wykorzystywać mechanizmy planowania i regulacji wyłącznie do wspierania rozwoju rynku, sektor publiczny, który jest odpowiedzialny za długoterminowe potrzeby swoich obywateli, musi priorytetowo traktować zasoby i programy budowy oraz zachowania permanentnych mieszkań dostępnych w skali wystarczającej do zaspokojenia potrzeb, które nie są zaspokajane przez deweloperów.
Badacze odkryli, że część danych, które miasto zgłosiło do organów regulacyjnych stanowych, jest wadliwa lub niekompletna:
Ponieważ niektóre zatwierdzone lub unormowane projekty lub budynki wcale nie są kończone, albo zakończono ich budowę po zakończeniu 2022 roku, zgłoszone przez miasto liczby nie oddają rzeczywistego stanu tego, co zostało zbudowane podczas okresu tego badania.
Nasze dane kompleksowe w tym raporcie koncentrują się na tym, co zostało faktycznie, fizycznie zbudowane w ciągu tych ośmiu lat.
Miasto sztucznie zawyżało liczbę zbudowanych jednostek dostępnych, częściowo dlatego, że dołączyło do tego jednostki towarzyszące, które wynajmowane są w cenach rynkowych.
Używając danych o dochodach na poziomie dzielnic, raport bada obszary w mieście, gdzie luka między medianą dochodu a kosztami mieszkań jest najwyższa.
Pokazuje, że w dzielnicach z dużymi populacjami osób kolorowych luka jest ogromna – a nowe mieszkania, które zostały zbudowane, niewiele lub nic nie pomogły.
Faktycznie, raport stwierdza, że nowe luksusowe mieszkania mogą pogorszyć sytuację:
Podejście do porównania sprzedaży ma taki przebieg, że jeśli istniejący starszy budynek mieszkalny jest wystawiony na sprzedaż, a znajduje się w pobliżu nowego budynku dostępnego na rynku, cena sprzedaży starszego budynku będzie porównywana z ceną drogiego nowego budynku rynkowego oraz innymi budynkami wokół niego.
Im wyższa wartość budynków otaczających tę nieruchomość, tym wyższe porównania.
Dlatego wzrost wartości budynków sąsiadujących, regularnie, podnosi wartość sąsiadujących budynków, niezależnie od tego, czy są one nowe czy stare, co powstrzymuje ludzi, którzy nie mogą sobie pozwolić na rosnące koszty mieszkań – są to wszystko czynniki przyczyniające się do dynamiki gentryfikacji.
Czynsze za mieszkania dostępne w San Francisco ustalane są przez dochody gospodarstwa domowego, obliczane w porównaniu do mediany dochodów w danym obszarze.
Jeśli AMI rośnie, ponieważ coraz więcej bogatych ludzi wprowadza się do luksusowych mieszkań w mieście, to podnosi cenę nawet mieszkań subsydiowanych:
Gdy bogaci ludzie przeprowadzają się do San Francisco, jak również do otaczających go obszarów, poziomy AMI wzrastają dla całego regionu.
Rzeczywiste dochody poniżej mediany się nie zwiększają, ale dochody powyżej mediany wzrastają.
Wzrost liczby osób o wysokich dochodach pociąga za sobą wzrost mediany dochodów.
HUD korzysta z poziomów AMI, gdy oblicza ceny wynajmu lub sprzedaży mieszkań dostępnych.
To jest spójne z tym, co niedawno ustalił Krajowy Instytut Badań Ekonomicznych: Cena mieszkań w obszarach miejskich mniej zależy od podaży, a bardziej od liczby bogatych ludzi, którzy wprowadzają się do danego obszaru.
Badanie kończy, że same usunięcie przeszkód dla luksusowego budownictwa, które jest obecnie główną strategią, jaką miasto i stan podejmują, nie rozwiąże problemu dostępności mieszkań.
Znowu, to jest zgodne z danymi.
Jeśli San Francisco chce poważnie zająć się kwestią wypierania ludzi, dostępności, bezdomności i kryzysu mieszkaniowego, musi bardziej polegać na rozwiązaniach w sektorze publicznym, a nie na rynku prywatnym.
Z komunikatu prasowego People Power Media:
“Ten nowy raport potwierdza to, co nasze działania zawsze mówiły: Kryzys mieszkaniowy w San Francisco nie polega na braku mieszkań – to brak mieszkań dostępnych. Rynek produkuje mieszkania jako towar, a nie jako podstawową ludzką potrzebę. Oto dlaczego zawodzi on w zaspokajaniu potrzeb ludzi, którzy tu mieszkają i pracują,” powiedziała Jeantelle Laberinto, organizatorka społeczna w People Power Media.
“Polityki w naszym obecnym cyklu mieszkalnictwa są ustawione, aby powtórzyć wyniki poprzednich: cała moc jest oddawana rynkowi – a oto, co rynek robi. Priorytetuje zysk nad ludźmi i nie dostarcza mieszkań dla mieszkańców San Francisco. Dopóki deweloperzy i inwestorzy kierują naszą produkcją mieszkaniową, nadal będziemy widzieć mieszkania, które wykluczają społeczności kolorowe, mieszkańców o niskich dochodach i kluczowych pracowników,” powiedziała Dyan Ruiz, współzałożycielka People Power Media.
Nowy plan strefowania burmistrza Daniela Luriego opiera się prawie wyłącznie na deregulacji rynku prywatnego.
Ten szczegółowy, starannie zbadany raport sugeruje, że podejście to jest skazane na niepowodzenie – z tragicznymi konsekwencjami dla istniejących wrażliwych społeczności.
Comments are closed.