Źródło obrazu：https://www.civilbeat.org/2025/08/why-this-honolulu-housing-strategy-is-not-a-super-successful-program/
Nowe przepisy stanowe wymagają, aby hrabstwa zezwalały właścicielom domów na budowę dwóch dodatkowych jednostek mieszkalnych na kwalifikujących się nieruchomościach.
Honolulu zmaga się z przekonaniem ludzi, aby budowali chociaż jedną.
Ian Kealoha jest typem właściciela domu, jakiego miasto chce widzieć.
W celu pokrycia kosztów kredytu hipotecznego postanowił zbudować jednostkę wynajmu na swojej działce w Wahiawā.
Jednak zajęło mu to ponad cztery lata, aby uzyskać pozwolenie i zakończyć budowę.
Jednostki pomocnicze do mieszkania – zwane również jednostkami ʻohana, które nie są ograniczone do członków rodziny – są obiektami życia niezależnego wznoszonymi na terenach mieszkalnych, które były promowane jako sposób na złagodzenie narastającego kryzysu mieszkaniowego na najludniejszej wyspie Hawajów poprzez zwiększenie gęstości.
Aby zachęcić do tego trendu, w ubiegłym roku stanowi ustawodawcy wprowadzili prawo wymagające, by Honolulu i inne hrabstwa pozwalały na budowę dwóch takich jednostek.
Tymczasem miasto walczy o przekonanie ludzi, aby budowali chociaż jedną.
Plan miasta z 2014 roku szacował, że ostatecznie można byłoby zbudować od 17 000 do 22 000 jednostek wynajmu, przy minimalnej liczbie 250 budowanych rocznie w początkowych latach po wprowadzeniu przepisów zezwalających na ich budowę.
Jednakże, według rzecznika Departamentu Planowania i Pozwolenia DPP, Davisa Pitnera, rzeczywiście zbudowano tylko 1 320 ADU od tego czasu, co daje średnio nieco ponad połowę rocznego celu.
Dyrektorka DPP Dawn Takeuchi Apuna powiedziała w wywiadzie w kwietniu: „Nie jest to naprawdę super udany program.”
Mieszkalne dzielnice takie jak Wahiawā to idealne tereny do budowy jednostek pomocniczych do mieszkania.
Jednak niektórzy mieszkańcy obawiają się zmian, jakie napływ najemców może przynieść do ich okolicy.
Powody są różne: brak odpowiedniej pojemności kanalizacyjnej, zbyt małe podwórka, a właściciele nieruchomości mogą unikać angażowania się w notoriously wolny system uzyskiwania pozwoleń oraz ogólne kłopoty i koszty związane z budową.
“To twój dom, a twoja nieruchomość jest czymś bardzo specjalnym dla ciebie” – powiedział członek rady miasta Tyler Dos Santos-Tam.
Podczas gdy ADU są tylko częścią strategii mieszkalnej miasta, wolne tempo budowy ilustruje złożoność stojącą pomiędzy mieszkańcami a posiadaniem wystarczającej liczby naprawdę przystępnych mieszkań.
Właściciele domów mogą budować ADU — zasadniczo jednostki ʻohana, które nie są ograniczone do członków rodziny — na tej samej działce, co ich większy dom.
Jednostki te mają mniejszą powierzchnię i mogą być wynajmowane, co czyni je atrakcyjnymi dla decydentów, którzy chcą zwiększyć zapasy mieszkań poza zatwierdzeniem drogich mieszkań kondominialnych.
Jednak urzędnicy miasta podkreślają, że ADU nie miały być srebrnym pociskiem.
Tyler Dos Santos-Tam, członek rady miasta, powiedział w zeszłym tygodniu: „Na pewno nie będę udawać, że to rozwiązuje problem.”
Stwierdził, że budowa ADU jest ważną częścią strategii “wszystko na raz” zwiększania podaży mieszkań, która obejmuje zapewnienie przystępnych jednostek w wysokich budynkach w Kakaʻako, budowę domów jednorodzinnych w Kapolei i wynajmów w Makiki Heights.
Arjuna Heim, dyrektor polityki mieszkaniowej w Hawaiʻi Appleseed Center for Law and Economic Justice, powiedziała, że ADU mogą być dobrą opcją dla osób, które chcą się zminiaturyzować, przeprowadzając się do ADU i jednocześnie zachowując własność swoich domów, które mogą wynająć.
Jedną z zalet z perspektywy polityki jest to, że dodatkowe jednostki nie wymagają zatwierdzenia publicznego przez Radę Miasta ani przesłuchań w radzie dzielnicy, które czasami skazują propozycje budowlane na niepowodzenie.
„Jeśli próbuję zbudować ADU, to tylko ja i DPP.”
Niemniej jednak osobisty charakter budowy ADU w własnym ogrodzie stwarza swoje wyzwania.
“To twój dom, a twoja nieruchomość jest czymś bardzo specjalnym dla ciebie” – powiedział Dos Santos-Tam.
„I tak, aby pomyśleć, że ktoś inny będzie tam mieszkał — lub pomyśleć o zrywaniu twojego podwórka, aby coś tam wstawić — wymaga dużego wysiłku.”
Honolulu wcześniej zezwalało na ADU w latach 80-tych, ale wstrzymało te praktyki w latach 90-tych.
W miarę pogarszania się kryzysu mieszkaniowego, były burmistrz Kirk Caldwell zaapelował o ich przywrócenie, a Rada Miasta uchwaliła ustawę zezwalającą na nie ponownie w 2015 roku.
Powroty na mapy
Honolulu zezwala na budowę ADU na działkach o powierzchni 3 500 stóp kwadratowych lub większych, a urzędnicy miasta osiem lat temu oszacowali, że około 20 000 działek na wyspie kwalifikuje się do tego rodzaju rozwoju.
Jednak praktyczne kwestie — takie jak pojemność kanalizacji — wstrzymały co najmniej niektóre proponowane ADU, powiedział Dos Santos-Tam.
Mam nadzieję, że zmienię obliczenia dotyczące pojemności kanalizacji, aby jednostki były ważone niżej.
„Dla dzielnic, gdzie cała dzielnica jest znacznie ponad zdolność, to nie pomoże im” – powiedział.
„Ale w innych dzielnicach może być wystarczająco dużo, aby zrobić różnicę.”
Ponadto członkowie rady zwolnili ADU z opłat za pozwolenia od 2016 roku.
Te zwolnienia były przedłużane kilka razy od tego czasu, ostatnio, gdy Dos Santos-Tam i członek rady Matt Weyer wprowadzili ustawę przedłużającą zwolnienia do 2030 roku.
Ich ustawa przeszła w lutym.
Dyrektorka Departamentu Planowania i Pozwolenia Dawn Takeuchi Apuna powiedziała, że zmiany w miejskim rozporządzeniu o zagospodarowaniu przestrzennym zainspirowały DPP do zastanowienia się nad tym, jak uczynić proces budowy jednostek pomocniczych bardziej przystępnym dla mieszkańców.
Proces budowy ADU może być zniechęcający, zwłaszcza że wielu właścicieli domów nie jest profesjonalistami budowlanymi.
Jedną z inicjatyw, aby uczynić ten proces bardziej przystępnym, było opublikowanie wcześniejszych projektów ADU online, co ogłosił burmistrz Rick Blangiardi podczas swojego przemówienia o stanie miasta w tym roku.
Architekt nadal musiałby dokonać konkretnych dostosowań, Takeuchi Apuna powiedziała „Civil Beat” w wywiadzie tej wiosny, na przykład, jeśli nieruchomość znajduje się na nierównym terenie.
Oprócz tego, że opublikowanie wcześniejszych planów pomogłoby uprościć proces i sprawić, że będzie bardziej wizualny dla właścicieli domów.
Dos Santos-Tam i Heim obaj popierali pomysł publikowania projektów ADU na stronie internetowej zezwolenia miasta, tak samo jak Kealoha, właściciel ADU w Wahiawā.
„Myślę, że to by złagodziło nieco stres” – powiedział Kealoha.
Jednak DPP anulowało ten pomysł po spotkaniu z firmami, które miały przesłać projekty do zatwierdzenia.
„W kwietniu DPP spotkało się z partnerami branżowymi, a ogólna opinia o programie była taka, że szablony ADU nie były wcale pomocne, a wielu wątpiło, że program zwiększyłby liczbę zgłoszeń o ADU” – napisał Pitner w e-mailowym oświadczeniu.
Profesjonaliści w dziedzinie projektowania również martwili się o własność intelektualną swoich projektów i o to, czy początkowy wysiłek i koszty związane z ich zatwierdzeniem byłyby warte liczby klientów, jakich nawiążą dzięki temu, powiedział Pitner.
Kiedy zapytano go o jego zdanie na temat anulowania, Dos Santos-Tam powiedział, że nie jest pewien, jakie niuanse omawiano między firmami budowlanymi a DPP, ale zakłada, że DPP może promować budowę ADU na inne sposoby.
Heim nadal popiera publikację projektów ADU przez miasto, coś, co Kalifornia zaczęła wymagać od swoich gmin w tym roku.
Uważa również, że jakiś rodzaj mapy online pokazującej pojemność kanalizacji pomógłby właścicielom domów wiedzieć z góry, czy ich nieruchomość jest wykonalna.
Wśród szeregu innych przepisów dotyczących mieszkań, ustawa stanowa z 2024 roku, która miała na celu zwiększenie liczby jednostek pomocniczych do mieszkania, zwróciła na siebie dużo uwagi — zarówno pozytywnej, jak i negatywnej — choć ADU już od lat są dozwolone i mnożą się w wolnym tempie.
Nowe prawo pozwalające na budowę dwóch ADU na działkę mieszkalną zmusiło hrabstwa do opracowania zasad regulujących tę kwestię.
Honolulu zrobiło to poprzez zaktualizowane rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym pod koniec zeszłego roku.
Jednak to rozwiązanie spotkało się z silnym sprzeciwem.
Członkowie Rady Miasta uchwalili rezolucję potępiającą ją, mówiąc, że chociaż doceniają chęci walki z kryzysem mieszkaniowym, to za bardzo wkracza w ich kompetencje i jest zbyt ogólne.
Niedługo po tym, jak ustawa została podpisana latem ubiegłego roku, senator Stanley Chang, jeden z sponsorów ustawy, powiedział w wywiadzie, że sądził, że nieproporcjonalnie dużo hałasu powstało wokół ustawy w stosunku do jej prawdopodobnego wpływu.
„Jeśli próbuję zbudować ADU, to tylko ja i DPP.”
Arjuna Heim z Hawaiʻi Appleseed Center
Właściciele mieli możliwość budowy jednej ADU na swoich działkach przez prawie 10 lat, a „niebo się nie zawaliło”.
Chang zwrócił uwagę na kilka powodów, dla których ludziom nie udało się budować ADU na swoich nieruchomościach, zgadzając się w dużej mierze z Dos Santos-Tam i Heim, że jednym z problemów jest pojemność kanalizacji, a innym ogólny ból głowy związany z rozpoczęciem projektu budowlanego.
Słaba reputacja DPP jeszcze to potęguje, powiedział.
Pitner, rzecznik DPP, powiedział, że departament oczekuje, że czasy uzyskania pozwoleń ulegną skróceniu dla wszystkich projektów budowlanych, gdy latem uruchomi nowy program recenzji planów oparty na sztucznej inteligencji, w tym dla ADU.
Comments are closed.