Źródło obrazu：https://sfstandard.com/2025/06/24/san-francisco-condo-tower-lands-on-mortgage-blacklist/
Zakup mieszkania w Mira wiąże się z poważnym problemem, o czym szybko przekonali się ci, którzy próbowali tam kupić lub sprzedać nieruchomość.
Nieruchomość została umieszczona na czarnej liście Fannie Mae i Freddie Mac, co sprawia, że uzyskanie konwencjonalnej hipoteki — drogiej z początku z powodu wysokich stóp procentowych — staje się jeszcze trudniejsze lub wręcz niemożliwe.
Na pierwszy rzut oka, projekt został wykonany perfekcyjnie przez nowojorskiego dewelopera Tishman Speyer, który współpracował także z San Francisco Giants nad projektem Mission Rock, nową społecznością biznesową i mieszkaniową w cieniu Oracle Park.
Aby wzbogacić ofertę w Mira, deweloper przyciągnął do wynajęcia przestrzenie handlowe na parterze takie firmy jak Sweetgreen, Saint Frank Coffee i Mili Wine Bar.
Jego lokalizacja tuż przed Embarcadero, niedaleko podstawy mostu Bay Bridge, uczyniła go od razu hitem wśród nabywców.
Nawet po tym, jak rynek nieruchomości w centrum miasta spadł w 2022 roku, Mira udało się sprzedać prawie wszystkie 392 jednostki w ubiegłym roku.
Mira była ostatnim tchnieniem rozwoju centrum San Francisco.
Został ukończony w 2019 roku, rok po zakończeniu Salesforce Tower, a jego 39-piętrowy wieżowiec zmienił sylwetkę miasta dzięki swojemu skręconemu, falistemu fasadzie.
Standard potwierdził poprzez trzy niezależne źródła, że w tym roku Mira została oznaczona przez Fannie Mae i Freddie Mac z powodu nierozwiązanych spraw sądowych.
I chociaż brzmi to tak, jakby budynek był pozywany, w rzeczywistości nie ma w tym przypadku sądowego procesu.
Instytucje hipoteczne wspierane przez rząd prowadzą poufną listę jako rejestr nieruchomości uznawanych za zbyt ryzykowne do gwarantowania; przykładem są nieruchomości w sąsiedztwie Florydy, gdzie w 2021 roku zawaliły się wieżowce.
Lista ta rosła w ostatnich czterech latach w wyniku katastrof, kryzysu ubezpieczeniowego i nowych przepisów stanowych.
Według bostońskiej kancelarii prawnej Allcock Marcus — która ma dostęp do tej listy, ale nie ujawniała indywidualnych adresów — na liście Fannie Mae i Freddie Mac znajduje się 19 nieruchomości kondominialnych w San Francisco.
Cztery z nich, w tym Mira, zostały oznaczone z powodu toczącej się sprawy sądowej, natomiast 10 oznaczono z powodu krytycznych napraw lub zaniedbania konserwacji.
Pozostałe oznaczenia dotyczą różnych powodów, w tym ograniczeń w zakresie własności lub odsprzedaży oraz naruszeń przestrzeni komercyjnej.
Żadne z tych zgłoszeń nie oznaczało postępowania sądowego, a jednak Fannie Mae i Freddie Mac oznaczyły budynek z powodu nierozwiązanej sprawy.
Mieszkańcy zgłosili, że system filtracji wody w budynku wydziela “czarne cząsteczki” i skarżyli się na zapach, który sugeruje obecność pleśni lub bakterii Legionella.
Do naprawy wymaga też jednostka do mycia okien na dachu, stały dźwig, który opuszcza pracowników w dół fasady.
Badanie przeprowadzone przez trzecią niezależną firmę inspekcyjną w ubiegłym roku wykazało, że sprzęt jest “niefunkcjonalny” i wycieka płyn.
Inspekcja wykazała również potrzebne naprawy donic oraz odkrytych systemów elektrycznych.
Poza osobnym pozwem o odszkodowanie rozstrzygniętym w 2022 roku, w którym osoba twierdziła, że została ranna idąc obok terenu budowy Mira, nieruchomość nie ma poważnych usterek strukturalnych, które mogłyby stanowić zagrożenie dla mieszkańców.
Co się dzieje? Czy Mira zapada się w ziemię, jak pobliski Millennium Tower?
A może balkony grożą zawaleniem?
Okazuje się, że ani jedno, ani drugie, zgodnie z dokumentami sprzedaży, które przeglądał Standard.
Eksperci twierdzą, że to, co się dzieje w Mirze, jest typowe dla nowego budynku, który nadal ma aktywne gwarancje — porównywalne do pokrycia typu „bumper-to-bumper” dla samochodów, które pokrywa koszty naprawy lub wymiany przez określony czas lub przebieg.
Termin gwarancji dla większości budynków wynosi 10 lat.
Budowa w Mirze została zakończona w 2019 roku.
Składając wnioski o naprawy do deweloperów jako jeden z powodów, wspólnota mieszkaniowa Mira technicznie otworzyła postępowanie prawne, które będzie wymagało przynajmniej mediacji, aby ustalić, czy takie ustalenia są dokładne.
Mira pozostanie na czarnej liście kredytowej, aż wszystkie problemy, które zgłosiło HOA, zostaną rozwiązane lub odrzucone.
“Jesteśmy w trakcie aktywnych rozmów z wspólnotą mieszkaniową Mira i jesteśmy pewni, że osiągniemy rozwiązanie problemów”, powiedział rzecznik Tishman Speyer.
“W międzyczasie zauważyliśmy, że członkowie społeczności kredytowej są konstruktywni i elastyczni w oferowaniu produktów kredytowych potencjalnym nabywcom kilku pozostałych jednostek w Mirze.”
Comments are closed.