Źródło obrazu：https://voiceofsandiego.org/2025/08/06/poway-is-a-paradise-of-single-family-zoning-and-protected-open-space/
Miasto Poway to raj dla domów jednorodzinnych, znane z ekskluzywności.
Wyobraźcie sobie aleje z drzewami, rozległe, zadbane trawniki i długie podjazdy.
To marzenie w ramach Amerykańskiego Marzenia.
Znaczna część gruntów w Poway składa się z większych działek, z których każda przeznaczona jest pod jeden dom, w przeciwieństwie do budynków wielorodzinnych, takich jak bloki mieszkalne czy domy szeregowe.
Na zewnątrz tych dzielnic domów jednorodzinnych, teren jest również chroniony przed zabudową.
Według urzędników miasta, około 53 procent Poway to chronione tereny otwarte.
Te czynniki przynajmniej częściowo wyjaśniają, dlaczego Poway znajduje się wśród miast, które budują najmniej mieszkań na mieszkańca, jak wykazała analiza Voice of San Diego.
Między 2018 a końcem 2024 roku Poway wydało pozwolenia na 14,1 nowych domów na 1000 mieszkańców, w tym mieszkań, domów jednorodzinnych i jednostek mieszkalnych dodatkowych.
Tylko trzy miasta, Lemon Grove, Imperial Beach i El Cajon, wydały mniej pozwoleń na mieszkania na mieszkańca niż Poway w ciągu tych sześciu lat.
Niektóre szacunki wskazują na prawdziwie niezwykły poziom strefowania domów jednorodzinnych w Poway.
Instytut Othering and Belonging przy Uniwersytecie Kalifornijskim w Berkeley wykazał, że około 98 procent Poway jest strefowane pod domy jednorodzinne.
To mogłoby być najwyższy odsetek strefowania domów jednorodzinnych w całym hrabstwie.
Na mapie przedstawiającej strefowanie mieszkalne w Poway, widać, że istnieją inne miasta z wysokimi odsetkami strefowania jednorodzinnego, według analizy Berkeley, takie jak Encinitas i Lemon Grove, które mają odpowiednio 95 procent swojej ziemi mieszkalnej strefowanej pod domy jednorodzinne.
Jednak dyrektor ds. usług rozwojowych Poway, Julie Procopio, zakwestionowała mapę Berkeley.
Powiedziała dla Voice of San Diego, że tak, Poway ma wiele strefowania pod domy jednorodzinne, ale nieco mniej, niż pokazuje mapa Berkeley.
Przede wszystkim, według Procopio, mapa nie wydaje się uwzględniać Planu Specyficznego Poway Road, wieloletniego wysiłku miasta na stworzenie miejsca dla wielorodzinnych mieszkań, przestrzeni handlowych, biurowych oraz ich mieszanki.
Obszar ten obejmuje odcinek Poway Road o długości 2,65 mili.
Celem planu jest stworzenie centrum miasta z przestrzeniami na wydarzenia, przestrzeniami publicznymi i udogodnieniami, jadalniami na świeżym powietrzu, możliwościami dla małych firm oraz mieszkaniami.
Mapa Berkeley pokazuje dużą część obszaru Poway Road jako “nie-rezydencjalny/nieznany”, ale jednostki wielorodzinne już zostały zbudowane, a kolejne są w budowie, powiedziała Procopio.
“Może dlatego, że tak wiele naszych mieszkań o wyższej gęstości znajduje się wzdłuż Poway Road, to prawdopodobnie nieco zniekształca wyniki,” powiedziała Procopio.
Poway ma wiele strefowania pod domy jednorodzinne, ale warto także zauważyć, że miasto jest strefowane dla bardzo dużych działek w niektórych miejscach.
Duże działki utrudniają budowę nawet przy umiarkowanej gęstości.
Niektóre działki w Poway mają minimalny rozmiar wynoszący akr.
Inne mają minimalny rozmiar 20 000, 15 000 i 10 000 stóp kwadratowych.
W mieście San Diego typowy minimalny rozmiar działki wynosi 5 000 stóp kwadratowych.
Ochronione tereny otwarte
Strefowanie pod domy jednorodzinne nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na niskie liczby mieszkań w Poway.
Miasto ma także duże działki niezabudowane, które są wyznaczone jako obszary chronione.
Aż 53 procent ziemi w Poway znajduje się w specjalnym obszarze przeznaczonym do ochrony środowiska lub konserwacji, zwanym granicą mitigacyjną, powiedziała Procopio.
Granica mitigacyjna, która biegnie głównie od północy do południa wzdłuż wschodniej granicy miasta, została ustanowiona przez agencje przyrody stanowej i federalnej, które regulują, w jaki sposób można wykorzystywać ziemię.
W 1996 roku Poway podpisało umowy z U.S. Fish and Wildlife Service oraz California Department of Fish and Wildlife i stworzyło plan ochrony siedlisk, aby pomóc zachować niektóre wrażliwe i zagrożone siedliska w mieście, jednocześnie pozwalając na pewien poziom zabudowy.
Działania ochronne mają na celu ochronę zarośli nadmorskich, siedliska zagrożonego wyginięciem, z dużymi jego fragmentami ginącymi na skutek zabudowy.
Te siedliska wspierają także zwierzęta, takie jak gniazdo kalifornijskie, mały ptak, który jest klasyfikowany jako “zagrożony federalnie” przez U.S. Fish and Wildlife Service.
Większość terenu w granicy mitigacyjnej musi być zachowana jako teren otwarty.
W niektórych przypadkach miasto może pozwolić na bardzo niską gęstość zabudowy wiejskiej w niektórych częściach tych obszarów otwartych, ale tylko do 2 akrów każdej działki wiejskiej może zostać zabudowane lub zniszczone, powiedziała Procopio.
Te działki wiejskie mogą zajmować nawet 20 akrów.
Zabudowy wielorodzinne lub zmiany strefowania w ramach tej granicy są zabronione przez te agencje.
“To naprawdę rządzi tym, jak rozwijamy tereny naturalne i ogranicza gęstość, którą możemy osiągnąć,” powiedziała Procopio.
„Są obszary, których po prostu nie możemy zabudować.
A każdorazowe wpływanie na siedlisko musi być zrekompensowane w stosunku 2 do 1, co oznacza, że każdy wpływ skutkuje podwójną ilością ochrony.”
Procopio wyjaśniła także, że niektóre obszary strefowane pod domy jednorodzinne, które pokazano na mapie, pokrywają się z niektórymi z wyznaczonych obszarów otwartych miasta.
A w niektórych przypadkach obszar miasta może być strefowany jako jednordzinny, ale w rzeczywistości ziemia jest zbyt stroma do budowy.
Jakie są cele mieszkaniowe Poway?
Mając mniej gruntów do zabudowy niż wiele innych miast i strefowanie pod domy jednorodzinne obejmujące większość dostępnych terenów, Poway buduje nowe mieszkania w jednym z najwolniejszych temp w hrabstwie San Diego.
Między 2018 a 2024 rokiem Poway wydało tylko 14,1 pozwoleń na mieszkania na 1000 mieszkańców — to czwarta najniższa stawka w hrabstwie.
I większość tych pozwoleń nie dotyczyła projektów większej skali.
„Głównie nasza aktywność dotyczy osób budujących ADU na własnej posesji lub osób budujących domy jednorodzinne na działce,” powiedziała Procopio dla Voice w czerwcu.
Mimo to, miasto technicznie przestrzega przepisów dotyczących mieszkalnictwa w stanie, które wymagają od miast aktualizacji swoich planów zagospodarowania przestrzennego w celu udostępnienia nowych mieszkań, i władze nie planują wprowadzać istotnych zmian w strefowaniu.
Teoretycznie, projekt z tanimi mieszkaniami może skorzystać z przepisów prawa o bonifikacie gęstości, aby zbudować więcej jednostek niż zazwyczaj pozwala na to strefowanie — w tym na działkach jednorodzinnych.
A jeśli deweloper chciałby zmienić strefowanie gruntów jednorodzinnych na wielorodzinne bez uwzględniania tanich jednostek, wniosek taki trafiłby do Rady Miasta.
Jednak Procopio powiedziała, że takie propozycje rzadko się pojawiają.
Procopio powiedziała, że Poway już zidentyfikowało wystarczającą liczbę miejsc lub działek, by zaspokoić różne rodzaje mieszkań, których miasto potrzebuje, aby spełnić swoje cele mieszkaniowe.
“W ramach procesu [mieszkaniowego w stanie] zidentyfikowaliśmy Poway Road, jako miejsce, gdzie mamy możliwości na więcej mieszkań, ponieważ nie ma tam wrażliwych siedlisk,” powiedziała.
„Wciąż mamy dostępne strefowanie pod zabudowę wielorodzinną w tym korytarzu, więc to nadal ma wiele dodatkowej pojemności.”
Procopio powiedziała, że Poway ściśle współpracowało z departamentem mieszkalnictwa stanu, aby uzyskać swoje Element Mieszkaniowy — długoterminowy plan mieszkaniowy miasta — zatwierdzony.
A jak dotąd stan nie zmusił Poway do zmiany swojego strefowania, w przeciwieństwie do innych miast takich jak Encinitas.
“Trudno jest porównywać jakieś jurysdykcje, ponieważ jesteśmy tak geograficznie zróżnicowani,” powiedziała Procopio.
„Jeśli chodzi o Poway, [departament mieszkaniowy] i wszystkie przepisy stanowe naprawdę zachęcają do rozwoju w miejskim rdzeniu, a nie w wrażliwych obszarach siedliskowych, więc jesteśmy zgodni z tym, czego szukają te agencje ochrony przyrody.”
Dodała, że liczby mieszkań Poway są „całkiem imponujące w porównaniu z całkowitą pojemnością, jaką ma Poway.”
Comments are closed.