Źródło obrazu：https://www.streetroots.org/news/2025/10/01/city-officials-revisit-ideas-downtown-east-portland-after-vienna-visit
Radny miejski Jamie Dunphy zdaje sobie sprawę, że to duże zadanie, ale ma wielkie pomysły na rozwój dzielnicy Hazelwood, którą reprezentuje.
“Za 15 lat chcę zbudować 14-piętrową wieżę,” powiedział Dunphy.
Dunphy mówi o projekcie mieszkań społecznych: przystępne mieszkania, które są własnością i zarządzane przez lokalny rząd oraz organizacje non-profit, a nie firmy, które czerpią zyski z czynszów.
Mieszkania społeczne zazwyczaj obejmują znaczący wkład w zarządzanie ze strony mieszkańców.
W niektórych przypadkach rząd ogranicza wysokość zysku, który może osiągnąć deweloper prywatny, co skutkuje obniżeniem czynszów w całym systemie.
W kwietniu Rada Miejska zleciła Biuru Mieszkaniowemu Portland zbadanie modeli mieszkań społecznych i zażądała raportu do 31 maja 2026 roku.
Jako wczesny krok w tym procesie, grupa lokalnych liderów i radnych miejskich, w tym Dunphy (D1), Candace Avalos (D1) i Mitch Green (D4) podróżowała we wrześniu do Wiednia w Austrii – uznawanego za światową stolicę mieszkań społecznych.
Celem było zobaczyć na własne oczy, jak mieszkania społeczne współpracują z systemem usług wzajemnie powiązanych.
Bardzo im się to podobało.
Obok innych radnych miejskich, Dunphy pragnie przesunąć lokalną biurokrację w kierunku, który może pomóc zrealizować jego wizję.
Ta wizja to dzielnica Portland niepodobna do Wiednia, gdzie mieszkania, być może z teatrem lub miejscem koncertowym w budynku, są dostępne dla każdego.
Gdzie zatłoczone pociągi są wypełnione osobami o różnych dochodach, a place zabaw, w których bawią się dzieci w każdym wieku, etniczności i statusie społecznym, znajdują się w bujnych, zielonych przestrzeniach.
Chodniki w cieniu prowadzą do sklepów spożywczych, kawiarni i dzielnic handlowych, które są budowane przez społeczność, która tam mieszka i finansowane z niskooprocentowanych pożyczek z lokalnego rządu dla deweloperów, którzy nie dążą do zysku.
Dunphy powiedział, że europejskie miasto nie jest całkowicie wolne od bezdomności czy graffiti.
Ale dodał, że systemy zbudowane w dodatkowych ramach do mieszkalnictwa – aspekt wsparcia w mieszkaniach wspieranych – zdają się lepiej rozwiązywać problemy niż tylko egzekwowanie prawa związanego z postrzeganą degradacją.
Innymi słowy, zaspokajanie potrzeb społeczności poprzez to, co niektórzy nazywają “intencjonalną aktywacją”, może zmniejszyć skutki uboczne ubóstwa.
„(Wiedeń) stworzył tę możliwość, gdzie społeczność dba o społeczność, gdzie aktywacja jest używana zamiast narzędzi egzekwowania prawa,” powiedział Dunphy.
Dunphy powiedział, że jeszcze przed wyjazdem z Portland myślał o tym, jak projekt mieszkań społecznych, taki jak w Wiedniu, może pewnego dnia zagościć na pustej działce, na której zamknięto Fred Meyera w Gateway Shopping Center we wrześniu.
Już na granicy strefy „żywnościowej pustyni”, utrata Fred Meyera oznacza stratę apteki, odzieży, obuwia i innych usług, z których sąsiedzi polegają.
W latach 80. i 90. ubiegłego wieku, ustawodawcy mieli wielkie nadzieje dla tego obszaru.
Gateway miał potencjał, by stać się “centrum wschodu”, więc kod zagospodarowania przestrzennego miasta nadal pozwala deweloperom na budowę do 14 pięter w tej okolicy.
„Nikt nigdy tego nie zrobił, ale możesz,” powiedział Dunphy.
„To tak ogromna zmarnowana okazja.”
Lokalni liderzy, którzy pojechali do Wiednia, zdają sobie sprawę, że mieszkania społeczne nie mogą być budowane w izolacji, powiedział Dunphy.
Jak ludzie dostają się do pracy, gdzie kupują jedzenie, korzystają z restauracji, zakupów i innych małych przedsiębiorstw to wszystko są kwestie, które w sposób zintegrowany powinny być rozważone w kontekście budowy środowiska otaczającego mieszkania.
„Część powodu, dla którego pojechaliśmy do Wiednia, było zrozumienie, jak wygląda cały ekosystem,” powiedział Dunphy.
Avalos powiedziała, że pomysł na projekt mieszkań społecznych jest jednym z wielu możliwości, a wszelkie decyzje, które miasto podejmie na temat Gateway Shopping Center, powinny skupiać się na głosach i potrzebach ludzi mieszkających w otoczeniu Gateway.
W tym duchu, Dunphy i Avalos organizują spotkanie informacyjne 8 października, aby wysłuchać sąsiadów.
„Radny Dunphy i ja wróciliśmy z Wiednia zainspirowani pomysłami i szukający możliwości realizacji alternatywnych modeli mieszkań,” powiedziała Avalos.
„Uważamy, że wizja Gateway, którą wyrazili mieszkańcy Wschodniego Portland – ‘Gateway to the World’, który kwitnie dzięki różnorodności kulturowej, stabilności mieszkań i włączeniu ekonomicznemu – może stworzyć odpowiednią przestrzeń dla takich modeli.”
Wiedeń
Po I wojnie światowej, Wiedeń zmagał się z ubóstwem, głodem i kryzysem mieszkaniowym z dziesiątkami tysięcy bezdomnych i zagrożonych utratą dachu nad głową.
W okresie znanym jako „Czerwony Wiedeń”, miasto zaczęło budować mieszkania komunalne – mieszkania własnością i zarządzane przez lokalny rząd – finansowane z podatków od luksusowych dóbr.
Do 1934 roku, partia faszystowska aresztowała, wykonała wyroki śmierci i zakazała członkom Partii Socjaldemokratycznej działalności, po trzydniowej wojnie domowej.
Do 1938 roku Adolf Hitler anektował Austrię, wypędzając i mordując żydowską ludność miasta, a także zatrzymując budowę projektów mieszkań społecznych w czasie II wojny światowej.
To doprowadziło do zniszczenia kolejnych domów i kolejnego kryzysu bezdomności.
W 1945 roku, po II wojnie światowej, socjaldemokraci odzyskali kontrolę polityczną i wznowili budowę jednostek mieszkań społecznych poprzez długoterminowe, bezoprocentowe pożyczki.
Dziś ponad 40% zasobów mieszkaniowych Wiednia to mieszkania społeczne.
Dunphy powiedział, że osobiste zobaczenie miasta pomogło mu zrozumieć, jak wygląda udana społeczność i jak rząd może wykorzystać politykę i swój budżet, aby budować wspierające sąsiedztwa.
„To było inne doświadczenie niż miałem jako ustawodawca, móc zobaczyć, co może się zdarzyć po podjęciu dobrych decyzji 100 lat temu,” powiedział Dunphy.
„To naprawdę ekscytujące.”
Powrót do Portland
Główna arteria przechodząca przez Wschodni Portland, autostrada 84, nie ma zjazdów ani wjazdów przez całą długość Okręgu 1.
„To nie była infrastruktura zbudowana dla ludzi, którzy tu mieszkają,” powiedział Dunphy.
„Została zbudowana, aby przeprowadzać transport towarów, omijając ludzi, którzy tu mieszkają.”
Dzielnica ta była przez długi czas ignorowana lub niewłaściwie zarządzana przez lokalny rząd, jak twierdzi Dunphy.
Jest to także najbardziej zróżnicowany demograficznie okręg w mieście i najbardziej dotknięty wysokimi czynszami.
W Okręgu 1, 57% populacji jest obciążonych czynszem – co oznacza, że ludzie wydają ponad 30% swojego dochodu na mieszkanie – a 32% jest poważnie obciążonych czynszem, wydając więcej niż 50% na zakwaterowanie.
Z danych miasta wynika, że w Okręgu 4, który obejmuje centrum, 45% mieszkańców jest obciążonych czynszem, a 24% ma poważne obciążenie.
Okręgi różnią się także pod względem rasy i etniczności, biali mieszkańcy Portland stanowią 75% mieszkańców Okręgu 4, a 53% w Okręgu 1.
Dunphy powiedział, że miasto powinno być bardziej intencjonalne w inwestycjach w infrastrukturę, zamiast tworzyć sztywne polityki, które stosują się do NW Portland w taki sam sposób jak w zewnętrznym Wschodzie.
Zamiast tego, powiedział, Wiedeń pokazał, co jest możliwe.
Przy 100-letnim wsparciu rządu lokalnego dla mieszkań społecznych, Wiedeń jest bardziej precyzyjny w sposobach zaspokajania potrzeb społeczności, jak np. gabinety lekarskie czy przestrzenie sztuki performatywnej w budynkach miejskich, czy stworzony przez miasto staw jako centralny punkt dla rozwoju mieszkań.
Tam mieszkania społeczne oznaczają nie tylko dach nad głową, ale wszystko, czego ludzie potrzebują, aby żyć i prosperować.
W Gateway kod zagospodarowania przestrzennego miasta pozwala na taki projekt.
Dunphy powiedział, że stałe, holistyczne podejście do sąsiedztwa, mniej podatne na zmienność rynków prywatnych, może być odpowiedzią na wyzwania, z którymi Gateway ma od dawna do czynienia.
Będzie to także wymagać cierpliwości.
„Nie zobaczę Portland w wyglądzie Wiednia w swoim życiu,” powiedział Dunphy.
„Muszę z tym się pogodzić i być realistą oraz działać z intencją już teraz.”
Prosper Portland, niezależna agencja ds. rozwoju gospodarczego i urbanistycznego miasta, wcześniej znana jako Portland Development Commission.
Agencja ta odpowiedzialna jest za projekty rozwojowe w całym mieście, w tym za wdrażanie planów dotyczących handlu komercyjnego, detalicznego oraz transportowego.
Zarządza również dzielnicami finansowania podatków, czyli dystryktami TIF, które zaprojektowane są w celu zachęcania do inwestycji prywatnych.
Chociaż dzielnice TIF mają na celu przekazywanie podatków od nieruchomości bezpośrednio z powrotem do sąsiedztwa, z którego pochodzą, aby stymulować rozwój, Prosper Portland czasami nie osiągało oczekiwanych rezultatów z rynku prywatnego.
Dzielnica TIF w Gateway Regional Center istnieje od 2001 roku, a plan na rozwój mieszkań średnio dochodowych, własności mieszkań i dotacji dla małych przedsiębiorstw został sfinalizowany w 2024 roku.
Lisa Abuaf, dyrektorka rozwoju i inwestycji Prosper Portland, powiedziała Street Roots, że przyjęty przez Radę Miejską i Prosper Portland Gateway Action Plan kieruje inwestycjami Prosper Portland.
Obejmuje to 33 mln dolarów na zakup ziemi, pożyczki na nieruchomości komercyjne oraz bezpośrednie inwestycje w mieszkania, a także ponad 15 mln dolarów w innych projektach mieszkań przystępnych przez Biuro Mieszkaniowe Portland.
„Interesariusze konsekwentnie podkreślali, że kwestie dotyczące jakości życia i brak różnorodności ekonomicznej są głównymi przeszkodami w tworzeniu zdrowej i bezpiecznej dzielnicy oraz gospodarki w Gateway,” powiedziała Abuaf.
Dunphy od dawna krytykuje Prosper Portland za jego dominującą rolę w rozwoju gospodarczym.
„Prosper Portland nadal nie osiąga wyznaczonych sobie celów, a kiedy nie odnosi sukcesów, zrzuca winę na sąsiedztwo,” powiedział.
Abuaf dodała, że Prosper Portland będzie nadal współpracować z partnerami publicznymi, prywatnymi oraz non-profit, pracując nad kwestiami dotyczących jakości życia i bezpieczeństwa.
„Jak ogólnie uznano, publiczne inwestycje finansowe to tylko jeden z elementów równania,” powiedziała Abuaf.
„Prosper Portland oraz kierownictwo miasta będą kontynuować pracę z sektorem prywatnym, gdy tylko pojawią się opłacalne możliwości inwestycyjne.”
Green, który przewodził uchwale o zbadaniu mieszkań społecznych na początku tego roku, powiedział, że aby sfinansować projekty mieszkań społecznych, kluczowe jest, aby miasto zaczęło od spojrzenia na obecne wydatki związane z mieszkaniami – takie jak tymczasowe schronienia, kupony na mieszkania, fundusze na usługi wspierające mieszkańców Metro – by określić, jak mogą być lepiej wydawane na długoterminowe inwestycje.
„Jeśli nie spojrzymy na te fundusze jako na możliwość przekształcenia, to uważam, że przegapimy szansę wśród wielu wyborców w mieście,” powiedział Green.
Green powiedział, że lokalni deweloperzy często twierdzą, że budowa mieszkań o cenach rynkowych – mieszkań nie subsydiowanych, poddanych zmienności rynku – się nie opłaca, więc nie inwestują w budowę mieszkań przystępnych dla większości mieszkańców Portland.
Jednak, jak zauważył Green, wynika to z rynku, który wymaga, aby czynsze rosły o 10% każdego roku, zanim inwestorzy będą skłonni zainwestować w projekt.
Inwestycje miejskie mogą realizować ten sam projekt bez dodawania wzrostu zysków do kosztów, co czyni miasto tym, co Green określa jako “twórcę cen”, a nie “poborcy cen”.
„Po prostu nie zbudujesz tego dodatkowego zysku dla kogoś, kto nigdzie się nie ruszył, gdzie indziej, który podejmował ryzyko kapitałowe,” powiedział Green.
„Zamiast tego miasto Portland bierze ryzyko kapitałowe i mówi: ‘Sfinansujemy produkcję mieszkań o ograniczonym zysku tymi publicznymi pieniędzmi.’”
Zamiast pobierać czynsz od najemcy zgodny z tym, co pozwala rynek, ceny według modelu mieszkalnictwa społecznego w Wiedniu są ustalone na podstawie kosztów kredytu budowlanego i utrzymania.
Gdy kredyt zostanie spłacony przez dewelopera, czynsz maleje.
Jeśli pojawią się pewne koszty konserwacji, czynsz może czasowo wzrosnąć.
Green powiedział, że dźwigi były w powietrzu, wciąż budując nowe mieszkania, kiedy lokalni liderzy odwiedzili Wiedeń.
„Istnieje ten pomysł w Stanach Zjednoczonych i w takich miastach jak Portland, że jeśli dostaniesz straszne, radykalne pomysły, jak mieszkania społeczne czy Karta Praw Najemców, lub cokolwiek innego, to uniemożliwisz budowę,” zauważył Green.
„I to po prostu nie prawda, kiedy odwiedzasz miejsce takie jak Wiedeń.”
Green i Dunphy powiedzieli, że Portland może nadal doświadczać wzrostu liczby uchodźców klimatycznych w miarę pogarszania się katastrof środowiskowych, i miasto powinno być na to przygotowane.
Green powiedział, że miasto ma różne dostępne źródła finansowania, w tym Portland Clean Energy Fund, który koncentruje się na wspieraniu projektów klimatycznych w przyszłości.
„Nie potrafię sobie wyobrazić lepszego połączenia jak PCEF w pomagą stworzeniu drugiego centrum dla miasta Portland, aby nie trzeba było dojeżdżać zbyt daleko do pracy,” powiedział Green.
Dodał, że nowe mieszkania zwykle są bardziej efektywne niż stare, a przy bardziej gęstej zabudowie silniejszy system transportu publicznego może zredukować emisję spalin.
Spalanie paliw kopalnych w transporcie odpowiada za co najmniej 28% emisji gazów cieplarnianych w USA, według Agencji Ochrony Środowiska.
Badanie mapowania ciepła w hrabstwie Multnomah z 2024 roku wykazało nierówności w temperaturach w zależności od dzielnicy.
Badanie wykazało, że dzielnice Lents, Mall 205 oraz obszary przemysłowe w pobliżu portu lotniczego Portland – wszystkie w Okręgu 1 – są najgorętszymi obszarami w hrabstwie.
Gentryfikacja i wysiedlenie
Lisa Bates, profesor studiów czarnoskórych w Portland State University, bada politykę rozwoju mieszkań i społeczności w kontekście gentryfikacji.
Bates powiedziała, że w związku z niedawniejszymi federalnymi odcięciami inwestycji oraz historią nieskutecznych obszarów rewitalizacji, które koncentrują się na rozwoju prywatnym, Portland znajduje się w interesującym momencie, by zapytać, czy rozwój mieszkań społecznych może być bardziej skutecznym katalizatorem dla aktywności gospodarczej i społecznej.
Oznacza to również, że rozwój bez wysiedlania ludzi, którzy już mieszkają w danym obszarze, wymaga innego zestawu priorytetów i alokacji zasobów niż te, które aktualnie wykorzystuje miasto.
„To musi być uprawiane, zorganizowane i autentycznie zestawione,” powiedziała Bates.
W rzeczy samej, Bates powiedziała, że wymaga to zupełnie innego sposobu myślenia o rozwoju, oddalonego od obecnego “przemysłu mieszkań przystępnych dla niskich dochodów.”
W Portland publiczne środki często kierowane są na mieszkania niskodochodowe, przeznaczone dla osób zarabiających mniej niż 60% mediany dochodu w danym obszarze, czyli AMI.
Programy takie jak program mieszkalnictwa inkluzyjnego miasta wymagają, aby wszystkie nowe osiedla mieszkalne z więcej niż 20 jednostkami zawierały 10% jednostek przystępnych w wysokości 60% AMI lub 20% jednostek przystępnych w wysokości 80% AMI.
Portland powstrzymywało się od budowy mieszkań dla pracowników lub mieszkań o mieszanym dochodzie, a Bates powiedziała, że mieszkania o mieszanym dochodzie mogą w dłuższym okresie znieść stygmatyzację społeczności, które mieszkają w publicznych mieszkaniach.
„Częścią mieszkań społecznych jest brak testowania na dochód – nieustanne sprawdzanie dochodów,” powiedziała Bates.
„To jest filozoficznie zupełnie inne od tego, co mamy w Portland i co mieliśmy przez długi czas.”
Bates powiedziała, że wiele dzielnic od lat doświadcza „mikro-segregacji”, gdzie czarnoskórzy mieszkańcy Portland i osoby należące do mniejszości etnicznych zamieszkują w niskodochodowych budynkach mieszkalnych, które wszyscy rozumieją są przeznaczone dla osób o niskich dochodach.
Te mieszkania często znajdują się obok nieruchomości składających się z domów jednorodzinnych, głównie zajmowanych przez białych mieszkańców Portland.
Budowanie mieszkań społecznych, które są przystępne i zapraszają osoby ze wszystkich poziomów dochodów, nie w celach zarobkowych, ale jako rozwój skoncentrowany na społeczności, może ostatecznie przyczynić się do lepszych wyników dla wszystkich, zauważyła Bates.
Akasha Lawrence Spence, była legislator stanu Oregon i obecna dyrektor wykonawcza Fifth Element, która pomogła zorganizować wyprawę do Wiednia.
„W Wiedniu nie możesz odczytać statusu dochodowego czy wyników życiowych kogoś tylko na podstawie kodu pocztowego,” powiedział Spence w rozmowie z Street Roots.
To powszechny apel ze strony obrońców mieszkalnictwa w Wiedniu, powtarzany również przez Dunphy’ego i Greena.
Spence dodała, że stworzenie mieszkań społecznych dla szerszego segmentu populacji – przeznaczonych dla osób zarabiających do 150% AMI – oznacza, że społeczności nie są segregowane, a wyniki zdrowotne, edukacyjne czy inne nie są jasne w zależności od miejsca zamieszkania.
Dunphy powiedział, że potrzeba czasu, aby zobaczyć wyniki dzisiejszych inwestycji, ponownie podkreślając, że być może nie zobaczy tej wizji zrealizowanej w swoim życiu.
Ale nadal uważa, że warto o to walczyć.
„Musimy już teraz planować na następne 100 lat,” powiedział Dunphy.
Comments are closed.