Źródło obrazu：https://saportareport.com/atlanta-based-cortland-caters-to-those-who-choose-to-rent-rather-than-own/columnists/mariasmetro/maria_saporta/
Steven DeFrancis, szukając nazwy dla swojej firmy zajmującej się rozwojem mieszkań, zwrócił się do jednej ze swoich ulubionych książek, “Źródło” autorstwa Ayn Rand.
Głównym bohaterem książki jest architekt Howard Roark, który dąży do zaprojektowania idealnej społeczności wielorodzinnej – Cortlandt.
DeFrancis osiedlił się na nazwie Cortland, rezygnując z litery „t” dla uproszczenia nazwy.
Jednakże nie zszedł z kursu dążenia do perfekcji.
„Uwielbiam ideę budowania i rozwijania firmy, w której idea mieszkań jest bardziej usługą,” powiedział DeFrancis w jednym z dwóch szerokich wywiadów przeprowadzonych w ciągu ostatnich kilku miesięcy.
„Czym jest historia “Źródła”? Jest architekt, który zbudował społeczność mieszkaniową, aby uczynić z niej najlepszy produkt w najbardziej efektywnym wykorzystaniu ziemi.
Jego celem było zbudowanie ostatecznego kompleksu apartamentowego dla ludzi, którzy będą w nim mieszkać.”
Podstawowym motywem Cortland jest tworzenie środowisk mieszkaniowych, w których ludzie mają zamiar zostawać znacznie dłużej niż w większości nieruchomości na wynajem.
W tym duchu, Cortland zatrudnił Horsta Schulze, współzałożyciela Ritz-Carlton Hotel Co.
i jego CEO od stycznia 1993 do grudnia 2002 roku, kiedy marka była przez 11 lat uznawana za najlepszą na świecie.
W wieku 65 lat założył Capella Hotel Group, pełniąc funkcję CEO od 2002 do 2017 roku.
Pod jego kierownictwem, Capella była klasyfikowana na pierwszym miejscu na świecie.
Książka Schulze “Excellence Wins”, opublikowana w 2019 roku, opisuje jego filozofię biznesową.
Firmy muszą mieć bardziej wzniosłą wizję niż tylko zarabianie pieniędzy i spełnianie podstawowych funkcji.
Firmy muszą mieć cel, a wszyscy pracownicy muszą czuć się częścią realizacji wizji.
„Kiedy usiadłem z Cortland, zapytałem ich: ‘Jaka jest wasza wizja?’”
Powiedzieli: “Być znanym jako najbardziej zaufana marka w dziedzinie nieruchomości.”
Schulze podpisał umowę jako konsultant prawie rok temu, ściśle współpracując z Juanem Bueno, prezydentem operacji w Cortland.
Razem opracowali małą broszurę trójdzielną nazwaną “Kodeks Cortland”, która została rozdystrybuowana do każdego pracownika.
Zawiera ona wizję bycia najbardziej zaufaną marką w dziedzinie nieruchomości, a także Credo Cortland, które deklaruje, iż firma wierzy w lepsze życie, gdzie gościnność zawsze jest gwarantowana, gdzie zwraca się uwagę na detale i gdzie każda chwila jest nową okazją do spełnienia oczekiwań.
„Nie jesteśmy w branży nieruchomości,” powiedział Bueno w krótkiej rozmowie telefonicznej.
„Jesteśmy w branży hotelarskiej.
Jesteśmy prawdziwie firmą hotelową, gdzie średni czas pobytu wynosi 16 miesięcy.
Chcemy być znani jako absolutnie najlepsi w naszej branży.”
Mistrz biznesowy Horst Schulze trzyma “Kodeks Cortland”, który pomógł opracować wraz z kierownictwem firmy.
Schulze, mający 86 lat, przypomina sobie swoje pierwsze spotkanie z DeFrancisem i zespołem Cortland.
„Kiedy wszedłem, mieli odpowiednią filozofię i właściwe myślenie.
Po prostu dodałem kilka elementów do tego.”
„Wiedzieć i wdrażanie tego to dwie różne sprawy.
Jedyną rzeczą, którą zrobiłem, było pomoc w strukturyzacji tego.”
Cortland już działał z inną mentalnością.
W lutym 2018 roku zatrudnili Mike’a Gomesa, aby został dyrektorem ds. doświadczeń klientów.
Gomes był seniorem wiceprezydentem ds. doświadczeń fanów w AMB Sports i Entertainment (Mercedes-Benz Stadium).
Gomes teraz dąży do tego, aby doświadczenie najemców w nieruchomościach Cortland było jak najlepsze.
Oznacza to również, że oferują udogodnienia – rozbudowane centra fitness, basen, atrakcyjne tereny zielone oraz regularne wydarzenia, które zbliżają mieszkańców i tworzą społeczność.
Cortland został założony w 2005 roku, koncentrując się na rozwoju mieszkań wielorodzinnych w Atlancie.
Kryzys gospodarczy w 2008 roku skłonił firmę do zmiany kierunku działalności z budowy nowych wspólnot na nabywanie i odnawianie istniejących mieszkań wielorodzinnych.
W 2011 roku firma posiadała i zarządzała 5000 mieszkaniami.
Obecnie ta z siedzibą w Atlancie firma zarządza i inwestuje w 220 kompleksów mieszkaniowych, co reprezentuje prawie 80 000 jednostek w Stanach Zjednoczonych.
Ponadto ma platformę zarządzania i rozwoju wynajmu w Wielkiej Brytanii.
Aktualnie zajmuje 8. miejsce na liście 50 największych właścicieli mieszkań według National Multifamily Housing Council na 2024 rok.
Cortland ma około 30 nieruchomości w Atlancie z łączną liczbą około 13 000 jednostek zlokalizowanych zarówno na przedmieściach, jak i w centrach miast.
Mike Gomes, dyrektor ds. doświadczeń klientów w Cortland, z Peytonem Fisherem, menedżerem społeczności w Cortland-Decatur, w lobby kompleksu apartamentowego w centrum Decatur.
Firma była przez trzy lata uznawana za najlepszą markę wśród zarządców nieruchomości (2020, 2021, 2023) i drugą w 2022 roku według Reputation.com.
Dla DeFrancisa kluczem do realizacji dążenia do doskonałości w Cortland jest posiadanie „pionowo zintegrowanej firmy”, w której firma bezpośrednio zaangażowana jest we wszystkie aspekty działalności jako właściciel i operator.
Dzięki Cortland Build kontroluje proces od koncepcji do zakończenia budowy i renowacji własnych nieruchomości.
Dzięki Cortland Design ma własną firmę zajmującą się projektowaniem wnętrz i architekturą, która koncentruje się na tworzeniu społeczności skupionych na mieszkańcach.
W biurze DeFrancisa w Buckhead znajduje się książka o architekcie Henri Jova, który zaprojektował oryginalny Colony Square oraz kilka innych ikonicznych projektów w regionie.
Na stoliku kawowym leży również zabawkowy Mustang z 1967 roku, przypominający mu o filmie “Bullitt” z 1968 roku ze Steve’em McQueenem.
Łatwo można zagubić się w rozmowie z DeFrancisem, którego zainteresowania są różnorodne i szerokie, jednak splecione z tym, jak jego firma wpisuje się w ogólnokrajowe trendy.
„Kraj ulega urbanizacji,” powiedział DeFrancis.
„Wynajmowanie dłużej w życiu ludzi stało się bardziej akceptowalnym sposobem na życie.
To preferowana opcja mieszkaniowa.”
Przyglądając się krajobrazowi mieszkaniowemu metropolii Atlanta, DeFrancis żali się na „Nimbyzm” dotyczący rozwoju mieszkań wielorodzinnych, który występuje głównie w północnych przedmieściach.
W rezultacie rozwój mieszkań wielorodzinnych rozwinął się w samym mieście Atlanta oraz na rynkach, które są bardziej otwarte na apartamenty i kondominia.
Steven DeFrancis w swoim biurze w Buckhead.
Chociaż nie określa siebie jako firmy zajmującej się przystępnymi cenowo mieszkaniami, zaznacza, że niemal wszystkie ich apartamenty są przystępne.
Średnia cena wynajmu wynosi 1741 dolarów, przy czym niektóre jednostki kosztują tak mało jak 900 dolarów miesięcznie, a inne, głównie trzy sypialnie, oscylują wokół 3000 dolarów.
„Gdyby to zależało ode mnie, mieszkałbym w apartamencie,” przyznaje DeFrancis.
„To po prostu łatwiejsze.”
Obecnie mieszka w domu w Buckhead, który posiada głównie z powodu dwóch dzieci w wieku licealnym.
„Najlepszą rzeczą dla przystępności mieszkań jest podaż,” powiedział DeFrancis, który brzmi jak Ayn Rand, gdy mówi o regulacjach, strefowaniu i innych przeszkodach w rozwoju.
„Miejsca z najsilniejszym lobby mieszkaniowym – Nowy Jork, San Francisco, Chicago – mają największy brak przystępnych mieszkań.
Miasta, które mają najwięcej przystępnych mieszkań, to te, które mają najniższe regulacje.”
W 1980 roku, mówi DeFrancis, kosztowało to zmarłego Johna Williamsa z Post Properties około 12 000 dolarów za jednostkę.
Obecnie, ta kwota wynosi od 150 000 do 275 000 dolarów w uwzględnionych danych po uwzględnieniu inflacji.
Odnośnie swojego życia, DeFrancis mocno wierzy w Atlantę.
Wejście do Cortland na Ponce w centrum Decatur.
Jego rodzina (troje z jego dziadków było imigrantami z Włoch) przeprowadziła się do Atlany z Nowego Jorku w 1996 roku, „w tym samym roku, w którym zadebiutował Atlanta Falcons,” powiedział.
Jego rodzice chcieli znaleźć lepsze miejsce do wychowania rodziny i rozważyli różne potencjalne miasta, ograniczając wybór do Atlany i St. Louis.
„Dzięki Bogu, że nie przeprowadzili się do St. Louis,” mówi DeFrancis.
„Atlanta stała się magnesem możliwości.
Kiedy rozmawiamy z inwestorami i innymi, przyciąganie Słonecznego Pasa jest ogromne.”
Część tego przyciągania wynika z relokacji firm i międzynarodowego lotniska Hartsfield-Jackson.
Dziś DeFrancis przestrzega, że Atlanta straciła nieco swojego młodzieńczego uroku z powodu starzejącej się infrastruktury i wyższych kosztów życia.
Inne miasta, takie jak Nashville, zaczynają wydawać się młodszymi metropolitalnymi obszarami, z dużo większą witalnością i niższymi kosztami życia.
DeFrancis zafascynował się rynkiem nieruchomości w młodym wieku.
Dzięki zakupie i odnawianiu nieruchomości, co robili niektórzy członkowie jego rodziny, zaczął współpracę w tym obszarze.
Wczesne lata 90. były momentem, gdy jako student na Uniwersytecie Georgii, DeFrancis zakochał się w rozwoju po przeczytaniu “Człowiek w pełni” autorstwa Thomasa Wolfe’a.
Odnaleziono historyczny skarb w centrum Macon, a on z partnerem biznesowym, Vernonem McCarty’m, kupili wszystkie budynki na danym bloku – 29 odrębnych budynków w 1997 roku.
„Mam pasję do historycznego rozwoju,” powiedział DeFrancis.
„Celem było ich wyremontowanie i umieszczenie mieszkań na górze.
Nie miało to szans na sensowną wykonalność.”
Później miał krótki epizod, zajmując się przystępnym mieszkaniem z wykorzystaniem obligacji zwolnionych z podatków, aż zdecydował o założeniu Cortland.
Obecnie firma koncentruje się na rynku “wynajmu z wyboru”.
„Jeśli cofnę się do 2020, 2021 i na początku 2022 roku, połączony koszt posiadania był niższy niż koszt wynajmu,” powiedział DeFrancis.
„Przenieśmy się do dnia dzisiejszego, to całkowicie się zmieniło.”
Zgodnie z badaniami przeprowadzonymi przez Cortland, w czerwcu 2020 roku koszt wynajmu wynosił średnio 1405 dolarów miesięcznie w porównaniu do 1145 dolarów za posiadanie domu.
Jednak do czerwca 2025 roku średni miesięczny czynsz wyniósł 1663 dolary w porównaniu do 2423 dolarów za posiadanie.
„Historycznie ludzie wynajmowali, dopóki nie musieli,” powiedział DeFrancis, dodając, że obecnie coraz więcej osób ceni sobie swobodę i elastyczność wynajmu.
W duchu tego trendu, model Cortland opiera się na posiadaniu i operowaniu apartamentami przez długi czas, a nie na kupowaniu i sprzedawaniu nieruchomości.
DeFrancis ponownie nawiązał do porównania Cortland do fikcyjnego architekta Howarda Roarka.
„Architekt dostaje zlecenie na budowę ostatecznego kompleksu apartamentowego,” powiedział DeFrancis.
„Równoległym motywem jest to, że on sam wszystko wykonuje, ponieważ chce, aby to było doskonałe.”
Comments are closed.